日本不動産研究所　全国の地価　～その軌跡と変わる街　(29)　岐阜市・躍進するJR岐阜駅南口地区　希少性見直されて脚光

駅前商業地の南北格差

　一般に鉄道の駅前商業地は、表玄関口の反対側にやや繁華性の劣る玄関口を併せ持つ場合が多い。JR名古屋駅のような主要駅でも、東側の桜通口と西側の太閤口では格差が生じている。

　JR岐阜駅も同様で、北口側は表玄関として確固たる経済的位置を維持する一方で、南口側は「駅裏」などと呼ばれ、長らく低迷が続いていた。高架駅となる以前は、入場券を購入しなければ南北の出入り口を往来できなかった時期もあった。

　ただ、近年は南口地区に店舗の集積が進み、大規模ビルやマンションの建築が増加するなど、様相は一変した。これは都心への回帰現象であり、駅から至近という希少性が再認識されたことが要因と推察するが、地元住民には、近年の南口周辺の躍進は目を見張るものがあり、隔世の感を抱くようである。

地価の動きの明暗

　では、土地価格はどう推移してきたのであろうか。グラフは駅北口至近の公示地「岐阜5-5」(市内最高価格地)、全国的にも有名な柳ケ瀬商店街内に位置する「岐阜5-1」とJR岐阜駅南口から南方約300メートルに位置する「岐阜5-15」の1m2価格推移を表したものである。

　バブル経済末期の94年地価公示で「5-5」は379万円、「5-1」は352万円と、南口の「5-15」の53.5万円に対して約7倍の価格差があった。その後、バブル崩壊で高度商業地の地価は大幅な下落が続いたが、「5-15」は上昇が緩やかだったこともあって、下落も緩やかに推移した。

　13年地価公示では「5-5」が54.4万円、「5-1」が21.4万円だったのに対し、「5-15」は21.1万円と、格差は大幅に縮小した。かつて岐阜の一等地だった柳ケ瀬商店街と、「駅裏」と呼ばれていた駅南口との価格差がほぼなくなったことは、地元住民にはかなりの驚きだったようで、不動産市場の変化を再認識させる機会となった。

住宅地需要も堅調に

　JR岐阜駅南口の南方背後の地域は、古くは中山道の加納宿として栄えた宿場町で、現在も随所で当時の面影を偲ぶことができる。地区内は歴史や文化が香る町並みが広がり、旧来より居住環境良好な住宅地域として発展してきた。背後に優良住宅地を配するJR岐阜駅南口地区は、商業地としての相対的な位置付けの上昇とともに、住宅地としての需要も堅調に推移しており、今までとは異なる地域に変ぼうしつつある。

　駅南口地区は、駅北口周辺に比べて開発のスピードが遅かった点が幸いし、老朽建物の建て替えや未利用地の開発などを契機に、地域整備が進んでいる。需要者のニーズの変化にうまく対応できたJR岐阜駅南口地区。躍進はしばらく続きそうである。

(日本不動産研究所岐阜支所、不動産鑑定士・西村隆)