金財総研・東京カンテイ　「将来の担保価値」で融資　ノンリコース　リバースモーゲージ　住宅ローンを開発

　金融財政総合研究所(東京都新宿区)と東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、ノンリコース(非遡及)とリバースモーゲージの住宅ローンを共同開発した。東京カンテイが構築した、物件の『将来価値予測モデル』をベースに設計。運用の仕方を金融機関ごとにカスタマイズし、金財総研がコンサルティングを務める形で顧客に提供する。今後、金融機関や仲介業者に対して周知活動を本格化させる。

　新しい住宅ローンは『残価設定型』(ノンリコース)と『資産価値活用型』(リバースモーゲージ)の2種類。いずれも、物件の将来価値予測が要だ。

　まず60年の耐用年数を仮定し、長期のDCF法(収益還元法)を検討する。その際に必要となる『60年の賃料推移予測』を、東京カンテイが保有する分譲マンションの賃料データを用いて算出。ここで物件の価値を予測したい将来の時期を決め、過去20年分の取引価格データを活用し「最も保守的な」(東京カンテイ)割引率を求める。こうして導き出した賃料推移予測と割引率を式に当てはめ、将来予想価額を計算。これに基づき、残価設定額やリバースモーゲージの一括利用可能額を算出する。