木造住宅の耐用年数で指針　国交省「20年で価値ゼロ」改善図る　中古活性化へ、担保評価の指標に

　国土交通省は、中古住宅流通促進を目的に、木造住宅の耐用年数を指針として策定する考えだ。17日に開催された「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」の報告書骨子案で示されたもの。現在の「20年で建物価値はゼロになる」といった一般的な市場慣習の改善を図る。

　骨子案には、同研究会の方向性の1つとして、「中古住宅の評価を適正に行うにあたって、第三者が中古住宅の評価を使用価値(性能を含む)に基づいて評価するよう発想の転換を促す働きかけが必要」といった内容が盛り込まれた。その推進のために、「国が適切な建物評価を目指した評価方法に係る理論・指針を示し、宅建業者の価格査定や金融機関の担保評価にあたり、同指針に基づき行動できるような環境整備が必要」と言及。その手法として提示されたのが、「期待耐用年数(物理的耐用年数)の算出」と「再調達原価の精緻(ち)化」だ。

　期待耐用年数は、経過期間に応じて一律減価する現在の評価方法の改訂に向け、建物の部位別(サッシや躯体など)の耐用年数を基に定める建物自体の耐用年数のこと。再調達原価は、建物を建て替えた場合の単価や構成費。この2つの基準を基にして、建物の価格査定や担保評価が行われる市場形成を目指す。