米国不動産流通システムに　学ぶ　国交省・小林不動産業政策調整官が見た市場　〈5〉　資産価値の適正な評価システム　物件鑑定方法の標準化

　米国の住宅価格は、過去から現在に至るまで安定的に増大している(第1回グラフ参照)。背景には、人口増加や経済成長のほか、「住宅は手入れをしながら長く使う」国民性や、景観などへの規制を含めた地域そのものの価値を高める取り組みがある。そして建物評価方法の見直しが、住宅の価値を着実に押し上げてきたと言える。

　米国の銀行ローンは従来から、個人の信用力を評価した貸出しが一般的だ。ただ、評価方法やライセンス取得がルーズであったことや市場活性化の必要性から1980年代以降、評価基準の確立が求められてきた。民間の不動産鑑定協会と州政府が連携しつつ、建物査定の標準化について検討を始め、1989年には連邦法(FIRREA法Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989)に基づく鑑定(アプレイザル)基準の統一化が行われた。また、2009年のFrank Dodd法では、アプレイザーはローン会社に影響されず、全米で統一化された標準査定フォームに基づき評価するよう徹底されている。査定基準の統一化に併せて、アプレイザーのクオリティ向上の取り組みも進められた。試験制度の厳格化やローン担当者の資格取得必須化などが行われている。

　アプレイザーは、ローン会社から鑑定管理会社、AMC(Appraisal Management Company)を通じて発注を受ける。査定手数料は1件当たり約$450が相場で、買い手負担だ。査定はデータ分析や計測、統一評価基準のチェックポイントを見る。適切にリフォーム・維持管理されていれば、たとえ30～40年以上経った物件でも担保価値を認めてローンを提供している。