米国不動産流通システムに学ぶ　国交省・小林不動産業政策調整官が見た市場　市場規模、15年で倍増　物件情報の透明性が鍵に

　中古流通活性化へ市場環境整備の機運が高まっている。多様な市場関係者で構成する国土交通省・不動産流通市場活性化フォーラムが6月の提言取りまとめに向け、議論を続けている。そうした中、フォーラムの事務局を務める国交省土地・建設産業局不動産業課の小林正典・不動産業政策調整官(写真)が3月、米国最大の不動産事業者団体、全米リアルター協会(NAR)などの関係者を訪問した。90年代以降、拡大した米国流通市場の背景にある不動産流通システムを本格的に調査するためだ。本連載では7回にわたり、小林調整官が見たもの、そして流通活性化に向け、日本の市場が学ぶべき点を考える。初回は、調査報告の概要を同氏に解説してもらった。

　NARから入手し、作成したグラフ(下)に示されるように、米国では90年代以降、中古住宅流通量が急拡大した。90年時の約300万戸から05年時には約700万戸と倍増以上だ。その背景の1つが、長期・安定的な低金利。90年代は住宅取得コストが大幅に低下し、一次取得者層にとって無理のない負担で持ち家を取得しやすい環境になった。また、人口・世帯数増加や住み替え・セカンドハウス需要の拡大も影響した。世帯数の持続的な増加やベビーブーマー世代による住み替え、退職後の移住、投資用住宅の活発な取引などにより、不動産流通量が拡大し、住宅資産価値が上昇したことで、活発な流通市場が実現された。

　そして、欠かせないのが米国の流通システムの改革だ。特に、各地域の物件情報提供システム(MLS:Multiple　Listing　Service)の充実が大きい。住宅購入者のインターネット利用の飛躍的上昇やMLSによる不動産物件情報内容の充実で、住宅取得手続きの円滑化や取引活性化につながった。MLSは現在、全米で約900存在する。各地域の市場に透明性の高い不動産物件情報を開示し、流通が促進されている点などは注目すべきだろう。また、MLSを運営する組織が販売するキーボックスの活用による買い手エージェントの効率的な顧客案内や営業活動支援などにより、取引成約率の向上が実現している。

　米国の流通システムのポイントはこの物件情報の提供のほか、不動産流通関連事業者の分業化・役割分担、消費者保護の視点に立った不動産事業者の育成(エージェントの教育・講習内容の充実)、建物の資産価値の適正な評価手法の導入、ホーム・インスペクション(建物検査)の制度化を含め、主に5つが挙げられる。

　翻って、我が国の不動産取引の活性化に視点を置く。人口減少や少子高齢化問題に直面している中、各地域の住宅や店舗、ビルなどのストックを有効活用しながら、耐震・省エネ改修の促進などによる潜在的な需要を喚起することが重要だろう。

　これに加えて、従来から、各地域の宅建業者がこの潜在需要や消費者ニーズに的確に対応し、関連事業者との連携の強化により、不動産流通ネットワークを確立できれば地域経済の活性化につなげることができると考えている。

　その際に、米国のシステムから学び、不動産取引の透明性や効率化を向上し、各地域の中小宅建業者の提案営業力の向上を図っていく我が国ならではの不動産流通システム改革を実行に移すべきターニングポイントを迎えているのではないだろうか。(国土交通省不動産業政策調整官・小林正典)

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　小林調整官は、米国流通システムのキーポイントとして、分業システム▽物件情報提供の充実▽事業者育成制度▽価格査定手法▽ホーム・インスペクションの制度化||の5つを指摘する。次回以降、これらの特徴などを小林調整官に解説してもらう。