全国まち・住宅・不動産　話題のスポット(7)　東京都・多摩ニュータウン「諏訪2丁目住宅」　日本不動産研究所

増える老朽化対策

　老朽化マンションのストック数が急激に増加しており、07年末の全国のマンションストック数は500万戸を超え、築30年以上のマンションについては100万戸を超えている。このように、老朽化マンションが増加していく中、マンション建て替えを円滑に進める観点から、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下「円滑化法」という)」が02(平成14)年に施行され、法人格を持つ「建替組合」の設立や、権利変換による権利移転手法の導入などにより、マンション建て替えを円滑に進めることができるようになった。

　この円滑化法を利用して、東京都多摩市の多摩ニュータウン内にある「諏訪2丁目住宅」の建て替え決議が10年3月28日に成立し、マンション建て替え事業が本格的に動き出した。

　「諏訪2丁目住宅」は、小田急永山駅や京王永山駅から徒歩7-8分と立地性に優れた旧日本住宅公団が分譲した団地で、緑あふれる丘陵地に所在する敷地面積約6万4000平米、RC造5階建て、23棟、全640戸(1戸当たり専有面積は約48平米の3DK)の大規模団地である。

　入居開始は71(昭和46)年と多摩ニュータウン内でも古い団地で、住宅面積の狭さや、エレベーターがないことなど、建物や設備の不便さや老朽化により、平成に入った比較的早い時期から建て替えについての議論が、住民間で熱心に行われていた。街再生の視点で注目

　しかし、この間、バブル経済の崩壊があり、ようやく経済安定化の兆しが出たと思ったら、リーマンショックが襲来。こうした経済情勢の変化や事業協力者の変更、更に住民の高齢化など数々の問題が生じ、紆余曲折した後、ようやく今回の建て替え決議の運びとなった。

　「諏訪2丁目住宅」の建て替え事業の特徴は、(1)権利変換率100%、(2)全国最大規模の建て替え、(3)多摩ニュータウン内初の建て替え事業である。

　つまり、(1)については、余剰容積を活用して、持ち出しのない、従前資産と同面積の還元率100%を実現した。(2)については、建て替え後の建物の延べ床面積約12万1000平米、11-14階建て、全7棟、1250戸という全国最大規模の一括建て替え事業である。(3)については、多摩ニュータウン内の分譲住宅初の建て替え事業で、建物の老朽化、住民の高齢化など、様々な問題を抱えるニュータウン内での建て替え事業は、団地再生・街再生の視点から行政からの注目度も高い。

　老朽化マンションが年々増加して行く中で、3月11日、東日本大震災が発生。老朽化マンションを多く抱える東京都内でも震度5強を記録した。老朽化したマンション対策は、喫緊の課題となった。建て替えは単に建て替え事業としてだけでなく、防災面からの効果も大きい。「諏訪2丁目住宅」の建て替え事業を起点として、今後、より幅広く建て替え円滑化法を活用した老朽化マンションの建て替え事業が普及することが期待される。(日本不動産研究所東京事業部、不動産鑑定士・鈴木隆史)