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第10回 築古格安物件の購入前に確認すべき4つのポイント

連載 儲けたい人は読んでいる!不動産投資ニュースby健美家

この記事を読むのに必要な時間:約5分

通常、不動産は新築時が一番高く、その後、徐々に価値が下がります。土地の値段が安い地方では、築20年も経過すれば、新築時の数分の1にまで値下がりするということも珍しくありません。

それに目をつけたのが不動産投資家たち。割安な築古物件を購入し、一定のリフォームをしてから賃貸運用する、いわゆる「ボロ物件投資」はかつて異端的な存在でしたが、高利回りを狙えることもあり、今では不動産投資のひとつのジャンルとして確立しました。

戸建て賃貸は賃貸物件の中に占める割合が少ないため、築年数にかかわらず賃貸需要が強いのも特徴。ファミリーの入居者が多いため、入居期間が長くなるというメリットもあり、2戸目、3戸目と買い進める投資家も多いようです。

■購入前にチェックしたい4つのポイント

その一方で、ボロ物件では「こんなはずじゃなかった!」といった間違いやトラブルが発生しやすいという側面もあります。さくら事務所会長の長嶋修さんは、ボロ物件投資の注意点を次のように示しています。

1、「土地面積」の勘違い

一つ目の注意点は、地積測量図に書かれている土地面と実際の土地の広さに差があるケースがある、ということです。かつての測量はいいかげんなものも多く、大きな誤差が出ることも珍しくありません。 

こうした事態を防ぐためには、登記簿上の面積に基づく「公簿売買」ではなく、土地の売買価格を平米単価(または坪単価)で決めておき、売買価格は測量後に確定させる「実測売買」で契約することが大切です。

2、「水道管の口径」は何ミリか

二つ目は水道配管。役所や水道局など管轄官庁にいくと、以下のような「水道台帳図」が閲覧できます。

ここで「配管の口径」を確認しましょう。古い物件では口径13ミリが主流ですが、昨今では20ミリ以上が常識。13ミリでは、浴室とキッチンを同時に使用した場合、水の出が悪くなるレベルであることを理解しておく必要があります。

3、「水道管の材質」と交換コスト

三つ目が「配管の材質」。古いものは金属系が主流ですが、金属は錆びるので赤水が出る可能性を考慮する必要があります。配管の交換コストは数十万円。築30年を超えるようなら交換費用を見込んでおくほうが安心です。

4、「擁壁」にかかるお金

四つ目は「擁壁」(ようへき)。2m以上の擁壁は「工作物」の扱いになり、建て替えの際には擁壁部分も含め、改めての建築確認が必要となります。造り替えが必要な場合は、基本構造をRC(鉄筋コンクリート)で指定されることが一般的です。

古い住宅地などでよく使われている大谷石、間知石などの擁壁の場合、建て替えの際には全て壊してやり直すことを視野に入れる必要があり、それには結構なコストがかかります。

検討物件に2mを超える既存の擁壁があるなら、行政の建築系もしくは都市計画系の窓口で当時の「開発登録簿」を見せてもらい、将来、やり直しの必要があるかどうかを確認することが大切です。

上記のように、ボロ物件投資には、様々な注意点があります。安く買えても、その後の修繕費や維持費に莫大な費用がかかっては意味がありません。購入を検討する際には、最低限の調査を行うようにしましょう。

(参照:ボロ物件投資の落とし穴。実際の相談例


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