節税効果が高い建物所有型法人 （長倉）

１・「建物所有型法人」の設立

　法人の活用による相続税の節税手法として、「建物所有型法人」が注目されています。法人設立の目安は、不動産所得１０００万円以上（家賃収入約２０００万円以上）が一つの目安になります。設立のプロセスは・・・。

１．後継者を株主・役員とした法人を設立します。
２．土地の名義は個人、建物の名義は法人とします。
３．（借地権の認定課税を避けるため）無償返還届出書を税務署に提出します。

２・建物を法人名義にするメリットは・・・

●　所得税法上のメリット

• ・テナント、入居者からの賃料収入は法人に入ります。賃料収入は、会社経由で役員給与という形で分散され、所得分散による節税効果が期待できます。
• ・従来不動産所得として一本で申告していたものが、給与所得として申告することにより給与所得控除による一定の節税が期待できます。
• ・建物所有の法人から土地所有の個人へは地代収入が入ります。

●　法人税法上のメリット

• ・すでに法人が営んでいる事業が赤字の場合、賃料収入の合算・相殺（損益通産）ができます。
• ・役員給与の一部を減額し共済、保険として積立てれば、退職所得として退職所得控除を差し引き、軽減税率での受け取りが可能となります。
• ・一般的に不動産所得は経費としてみとめられる範囲が狭いですが、法人化にすることで経費として認められる範囲（交際費・生命保険料）が広がります。

●　相続税法上のメリット

• ・従来１００％個人にいっていた所得が、役員である後継者に分配できるので、生前贈与と同じ効果が得られ、相続税の納税資金対策にもなります。
• ・無償返還届出書を出すことで、土地の相続税評価額が２０％減額できます。
• ・相続発生時は自社株を相続するので分割対策がしやすくなります。

●　その他のメリット

• ・比較的少ない資金で賃料収入を効率的に得られます。例えば、古アパートは低価格（簿価）で資産保有会社へ売却でき、高利回りで理想的です。
• ・賃貸経営は、収入や経費がおおよそ読める事業といえます。また、不動産管理を外部に委託すれば、専門的な知識もさほど必要とされません。

３・建物を法人名義にするデメリット

• ・ 建物は法人名義、土地は個人名義になる為、遺産分割が複雑になる可能性があります。
• ・ 建物購入代金の他に、「建物名義変更、会社設立、税理士」費用等がかかります。
• ・ 相続発生で株主が増えすぎると、財産管理が大変になります。

《４・その他の要点》

• ・「土地賃貸借契約＋無償返還方式＋通常の地代」を採用します。
• ・出資者は後継者のみが理想です。株式の分散（不動産の共有状態）は避けることが大切です。
• ・２つの不動産があり、相続人それぞれに承継させたい場合は、会社を２つ設立し、それぞれが出資者になるのも一つの方法です。
• ・土地所有者の相続が発生したときに、相続人から土地を買取る資金は、役員報酬を抑え内部留保を増し、また、生命保険を利用して準備します。
• ・経営に全く携わっていない親族の役員に多額の報酬を払うと、法人税法上の経費である損金計上を否認される可能性があります。

以上、「建物所有型法人」の設立についてお話させて頂きました。

長倉連治（マイアドバイザー 登録）

明治大学工学部建築学科卒業後、建設会社に入社。現場管理・不動産の企画開発・分譲マンション事業に携わる。その後、不動産・建設会社等で、不動産の有効利用を専門に、多数プロジェクトを手がける。現在は、行政書士・マンション管理士・国土交通大臣登録証明事業不動産コンサルティング技能登録・宅地建物取引主任者 ・測量士補等の国家資格を生かし、不動産に関するコンサルタント業務を中心に行う。

現在、川崎の建設会社「山根工務店」で、主に不動産のコンサルタント業務に携わる。
行政書士熊谷・長倉合同法務事務所（共同代表）

山根工務店ホームページ　http://www.yamane-koumuten.co.jp/index.html