中古ワンルームマンション投資について　(大堀)

2014年3月20日 12:00不動産テック・DX

　私は10年以上前（前職大手不動産総合商社の営業マンの時代）から、中古ワンルームマンションをお客様にご提案してきましたので、中古ワンルームマンション投資について解説させて頂きます。

１・低価格で手軽、自宅購入時に同時購入もし易い
　中古ワンルームマンションは、同じ立地の新築ワンルームマンションと比較して価格が3割～6割程度です。

　私は関東（特に横浜市）を中心に活動しておりますので横浜駅周辺の物件を例に挙げますと、横浜駅徒歩8分、専有面積18m²、1室の家賃収入月額8万円の新築相場が2,000万円前後なのに対し、平成8年築の中古は、同等の立地と広さで家賃収入月額が6万円、相場価格は700万円程度です。

　これは私が800万円以上の自己資金がある住宅購入希望者にだけにお伝えしている手法ですが、まず、物件価格100％の住宅ローンを組んで頂き、自己資金で中古ワンルームマンションを取得して頂くというスキームです。中古ワンルームマンション購入の最大のネックは融資ですから、このスキームで取得できれば、家賃収入で住宅ローンの返済額を軽減し、尚且つ資産を残せるわけですね。

２・管理がラク
　1棟物のアパートやビル等の収益物件を取得した場合、ご自身で建物を管理するか、管理会社に委託しなくてはなりません。それに対し中古ワンルームマンションは、当初分譲され、もともと管理会社が一括で建物を管理していますし、修繕計画も立てられているケースが殆どですから、管理が楽です。理想はファミリータイプ中心の分譲マンションの中に1部ワンルームマンションが混在している物件です。なぜなら、ファミリータイプの場合は所有者自らが居住していますので、ワンルームマンションのみの物件と比較して管理組合がしっかりしているからです。

３・収益率が高い
　もちろん管理費と修繕積立金の負担はありますが、それを差し引いても利回りが7％以上になるような価格設定が中古ワンルームマンション市場価格の相場になっているのです。一般的に築浅であれば利回りは低くなり、古ければ高くなります。

４・長期安定が見込める
　ワンルームマンションは殆どが鉄筋コンクリート造です。木造のアパートと比較して耐久年数が2倍以上と言っても過言ではありません。私の経験上、相場価格と築年数のバランスが良い物件が比較的多いと感じるのは、築15年前後の物件です。加えて長期安定という点では、空室率の低いターミナル駅徒歩10分以内の物件でしたら更に安心だと思います。

５・相続時等の分配や処分がし易い
　ご自身が今後収益物件への投資に尽力していったとしても、いつか相続しなければならない時が来ます。その場合よくあるケースが、複数の相続人に上手に分配できず、結局全て売却して金銭で分配というパターンです。しかし、前者と同等の資産価値の中古ワンルームマンションを複数所有している場合は、相続税納付の問題も含めて売却は最小限で済みます。

　自己資金を多くお持ちで自宅購入を検討されているお客様にこのようなことをご提案すると、大抵の場合最初はキョトンとされます。出来る限り頭金を入れて住宅ローンの負担を減らしたいと考えてこられたわけですから当然です。リスクとして、隣接上下階の住人とのトラブルや、空室期間の長期化、専有部分に高額な修繕がかかってしまう可能性もありますから、決して無理強いは致しませんが、半数くらいのお客様が最終的に中古ワンルームマンションをご購入なさっております。