最近の住宅購入者の意識　（佐藤）

2014年3月18日 09:00不動産テック・DX

　その１つの理由は、間違いなく、「消費税増税」なのでしょう。
　そんな中、住宅金融支援機構が供給している長期固定金利型住宅ローン「フラット35」(返済期間が21年～35年の場合)の金利が1.79%となり、過去最低水準をキープしています。1年前、一時期は長期金利が上昇傾向に入りそうだったのですが、日本銀行・黒田総裁就任に伴う異次元の金融緩和により、金利も低下。その後は史上最低金利水準を維持し続けています。
　しかし、建築資材や工賃などの先行きのコスト高感もあり、「そろそろ金利も上昇するのではないか?」という消費者心理も手伝い、相談件数自体が落ちていないのだろうと思われます。

　ただ、昨年9月までの相談者の収入層が明らかに変化しています。これは、消費税の増税対策として掲げられた「すまい給付金」の適用外になる比較的収入に余裕がある年収層の方々が既に9月までに行動を決めてしまったためだと思われます。事実、知人の不動産業者さんに確認しても動いている物件の価格が低下しているようですし、相談に来られる方々も世帯年収500万円前後の方たちが中心になっています。
　住宅金融支援機構が発表した「2012年度フラット35利用者調査」では、世帯年収400万円未満の構成比が21.7%（前年比4.3％増）に上昇し、特に建売住宅、中古戸建て、中古マンションの融資区分で、年収400万円未満の層が増加しているようですから、裏付けが取れますね。

　低金利＋住まい給付金効果が続いている≒比較的年収が低い層でも住宅ローンが借りやすい状況が続いている間は、住宅販売の現場も活況を呈するかもしれません。ただ、しっかり知識を備え、情報収集も行う相談者が増えているのも事実です。土地価格が下げ止まり、上昇に転じているエリアもありますし、建築資材や人件費などのコスト上昇のニュースも流れてくる中、中古物件を中心に物件を物色する消費者が増えているのも事実です。
　10年程前まで「新築」を購入することが当たり前だった住宅販売の現場を思い直しても、時代の変化の激しさを感じずにはいられません。もちろん、優良物件と言われる物件自体が少ないのはもちろんですが、ライフプランに基づき、見た目の価格ではなく、時間単価で考え、購入ポイントをしっかり決めて、行動する方たちが確実に増えています。

　そういう意味からも、広告やWebを通じた情報などにおいても、今までのような変動金利をベースとした住宅ローン計算（返済額プラン）をフェイクだと見破り、（顔には出しませんが）鼻で笑っている“賢い一般消費者”が増えていますし、逆にそういう方は既に基準を持っているので判断や決断も早く、とても良い購入者です。

　また、そういう方たちは、住宅購入時点で“一部繰り上げ返済”などの見直しを前提にして住宅を購入するケースも多いのです。長期固定金利型住宅ローンである「フラット35」の最大の弱点がココにありましたが、1月24日に発信された情報によると「今年7月から、旧住宅記入公庫融資及びフラット35（買取型）を利用している＝返済中のエンドユーザー向けのインターネットサービス「住・My Note(すまいのーと)」のサービス内容が拡充され、改善されるようです。

　具体的には、今まで窓口である金融機関へ足を運ばなければできなかった“一部繰り上げ返済”の申し込みがインターネット上でできるようになり、同時に「100万円以上」という一部繰り上げ返済の条件が取り除かれ、7月以降は10万円以上から可能になるそうです。元々この条件は、フラット35のベースである旧住宅記入公庫融資の繰り上げ返済時の条件でしたのだが、当時、新型住宅ローンと言われていたフラット35にそのまま継承していたため、非常に使い勝手が悪い状態が続いていました。

　販売現場のみなさんからは、提携先の金融機関との関係性や相変わらず書類などの手続きが煩雑なことから、積極的にフラット35を推奨する環境ではないかもしれません。事実、私自身、住宅ローン相談を受けるFPとしてもフラット35を推奨したい気持ちがあっても、民間の住宅ローンが繰り上げ返済をしやすい方向に改善されていく中、（手数料が無料になるとはいえ、）上記の諸条件がネックになり、相談されるクライアントの選択肢から漏れることも多かったのです。
　ただ、金利の先高感が確認できた際には、アドバイスしやすい形になりそうです。