不動産管理会社、ここがポイント！（長倉）

はじめに、賃貸管理とは

　不動産投資による収益は、賃料収入と、将来の資産売却により生まれます。しかし、その基盤となる管理会社との関係が上手に築けないために、利益を最大限に生み出せないオーナーさんが多く見受けられます。

　一般に、賃貸管理とは賃貸マンションやアパートの管理を代行するサービスのことをいいます。最近はＰＭ（プロパティマネジメント）とも呼ばれ、入居の募集、家賃の集金、各種クレーム対応、修理手配、敷金精算、原状回復などの業務を行います。管理業務手数料は、家賃の4％～10％が一般的です。

　しかし、賃貸管理会社によって、募集能力、トラブル対応能力は大きく異なり、能力不足の管理会社を選んでしまうと、空室、家賃滞納などの問題が発生するリスクが増大します。不動産収益を最大化させるためには、良質な管理会社選びが非常に重要になります。

管理会社との良好な関係を構築できないと、負のスパイラルへ

　私の経験では、賃貸不動産投資で成功しているオーナーさんは、不動産管理会社と上手な付き合いをしています。「募集の仕方」や「空室問題」にたいして、高圧的な態度をとる不動産オーナーを時々見受けます。しかし、これだけ賃貸物件の空室が多い時代において、賃貸物件を探しているお客様をどの物件に案内するかは、管理会社の営業スタッフ次第ともいえます。オーナーさんとの信頼関係が弱ければ、管理会社のスタッフもオーナーさんの為にがんばろう、という気持ちにはなれません。

　物件そのものや賃料設定に問題がある場合以外は、管理会社との付き合い方が資産運用を行う上で非常に重要になります。管理会社は仲介専門会社（一時的付合い）とは違い、長期間にわたってお付合いすることになりますから、信頼し合える関係をしっかり築くことが大切です。

賃貸管理会社を選ぶポイント

１．「その地域の動向に強く、客付力が強いか」が重要！

　会社の規模が大きいから安心、と思われる方も多いと思いますが、その物件の地域性を熟知していることが重要です。しかし、地域に古くから根付いて業務をしていても、世の中の情勢・法律の改正についていけない会社があります。その場合入居者募集・管理に様々な支障がでる可能性があります。20年30年後を考え、多面的な角度から不動産会社を選ばなければ、安心した不動産経営ができません。

２．原状回復問題など、トラブル対応能力は十分あるか？

　実際に賃貸管理を依頼する場合、賃貸管理会社が賃貸契約書を作成しますが、その内容は賃貸管理会社によってかなり異なります。将来大きなトラブルや裁判に発展した際は、契約書の内容が重要になります。また、その条文をきちんと担当者が理解し、契約や管理を行っているかも大きなポイントになります。

３．365日24時間体制をとっているか、どうか？

　入居者のトラブルは、深夜も発生します。もし、鍵をなくして部屋に入れない時、深夜のため対応できない物件では、入居者満足度も低下してしまいます。さらに漏水などの緊急対応が遅れれば、被害は大きくなり、修繕費用も増加します。入居者向けの24時間賃貸管理は必須といえます。

４．きちんとした管理レポートを作成しているか？

　通常、管理会社は各種レポートを作成します。しかし、内容が賃料の入金明細だけというところも多く、修繕履歴や入出金の推移などを把握できる内容が記載されていない場合は、優良な管理会社とはいえません。賃貸経営の収益最大化を実現するためには、レポートの質も重要です。

　以上、不動産管理会社を選ぶポイント、上手な付き合い方をお話させて頂きました。改めて、賃貸管理会社と関係を見直してはいかがでしょうか・・・。

長倉連治（マイアドバイザー 登録）

明治大学工学部建築学科卒業後、建設会社に入社。現場管理・不動産の企画開発・分譲マンション事業に携わる。その後、不動産・建設会社等で、不動産の有効利用を専門に、多数プロジェクトを手がける。現在は、行政書士・マンション管理士・国土交通大臣登録証明事業不動産コンサルティング技能登録・宅地建物取引主任者 ・測量士補等の国家資格を生かし、不動産に関するコンサルタント業務を中心に行う。

現在、川崎の建設会社「山根工務店」で、主に不動産のコンサルタント業務に携わる。
行政書士熊谷・長倉合同法務事務所（共同代表）

山根工務店ホームページ　http://www.yamane-koumuten.co.jp/index.html