建物の値段の決まり方（長倉）

長倉連治（マイアドバイザー 登録）

明治大学工学部建築学科卒業後、建設会社に入社。現場管理・不動産の企画開発・分譲マンション事業に携わる。その後、不動産・建設会社等で、不動産の有効利用を専門に、多数プロジェクトを手がける。現在は、行政書士・マンション管理士・国土交通大臣登録証明事業不動産コンサルティング技能登録・宅地建物取引主任者 ・測量士補等の国家資格を生かし、不動産に関するコンサルタント業務を中心に行う。

現在、川崎の建設会社「山根工務店」で、主に不動産のコンサルタント業務に携わる。
行政書士熊谷・長倉合同法務事務所（共同代表）

山根工務店ホームページ　http://www.yamane-koumuten.co.jp/index.html

新築物件の値段は…

例えば、税務署は新築マンションをだいたい建築費の60％程度で評価し、皆さんが毎年支払う固定資産税の金額を決定します。何故でしょうか？

新築マンションの建物部分は建設会社（ゼネコン）が作るのですが、たとえば、建築費を1億円とした場合について考えて見ます。

通常、建築費のなかには、建設会社の経費（建設会社の利益や人件費など）が約20％含まれています。見積書を詳しく見ると、一般管理費（現場経費・諸経費）という項目で計上されています。

一般に建設会社は、工事を請負った場合、実際の工事は下請け会社へ発注し、工事現場の管理のみを行います。その為、実際に工事を行う下請け業者（大工・内装・給排水設備業者等）もまた、20％程度の経費を計上します。

即ち、1億円の工事費の内、建設会社の利益や経費、職人さんの手間賃などが、建築費の40％近くを占める事を意味します。当初の建築費から、40％（4,000万円）を引くと、建物の原価は約6,000万円になります。

税務署は…

そして、税務署はこの6,000万円で評価した建物に対して、固定資産税を課税します。課税の仕方は、税務上、建物は毎年価格が減る（償却資産）と考え、鉄筋コンクリートの住宅の場合47年間で価値がなくなると考えます。これは、あくまでも税務上の話です。実際に建物は価値がなくなるかどうかは、建物の管理状態の問題です。

以上は、建物を評価する場合の一例です。即ち、新築マンションをお買いになった方は、この建物価格（6,000万円）を目減りしないように、今後、努力していくことになります。

住宅（資産）が負債に！

一般的には、鉄筋コンクリートの建物は、メンテナンスをしっかりやれば、50年や60年は十分にもちます。

しかし、一つ大きな問題があります。それは、建設会社の施工ミスや、手抜き工事によって、最初から6,000万円の価値に値しないマンションがあるからです。

最近、テレビなどの報道で、築30年程度のマンションが、ボロボロになってしまった光景を見かけました。建物に大きなひび割れが入り、鉄筋が露出し、鉄筋のサビが建物の外部まで流れ出して、とてもみにくい状態でした。

このような問題を抱えたマンションは10年もたてば、外見からでも判断できるような、何かしらの問題が出てきます。不幸にして大切な資産が負債になってしまう、このようなマンションを買ってしまった場合、完全なものにすることは出来ません。

残念ながら、対処方法は、早めに専門家に調査を依頼し、修繕計画をしっかり立て、早め早めの対応をし、建て替えまでの期間を少しでも、先延ばしすることしかありません。（長倉）