住宅ローン担保証券、ムーディーズ調べ　期限前返済率 22年も1年高水準　売買需要の旺盛さを映す

　米格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスは11月1日、投資用マンションの信用力に関する見通しを発表した。それによれば、RMBS(住宅ローン担保証券)における期限前返済率は向こう1年も引き続き高い水準で推移し、同セクターの信用力にポジティブな影響を及ぼすとした。低金利下の日本では、投資用マンションに対する需要は強く、物件を売却しやすい環境が続くためだとする。

　15年以前に発行されたRMBSは、裏付けローンの大部分が投資用マンションの価格が上昇する前にオーナーが購入した物件が対象になっている。足元のLTV水準も低い。売却費用を差し引いても利益が生じる環境にあり、物件オーナーにとって物件売却でローンの期限前返済がしやすい。半面、16年以降に発行されたRMBSは物件価格が高い時期にオーナーが購入した物件が対象だ。このため物件売却利益を得る余地は少なく期限前返済率は低い水準で推移すると分析している。

　今年6月時点で10年以前に発行されたRMBSの期限前返済率は年率17.2%であり、11～15年が20.6%といずれも高水準だが、16年以降は3.6%と低水準だった。

　裏付けローンも中古の割合が高まっている。

　過去3年間に発行された案件を見ると、金額ベースでポートフォリオの半分が中古対象のローンとなり、同社が格付けを付与した18～21年の中古物件の評価額は平均2140万円だった。