マン活に励む管理組合～良好なコミュニティの秘訣～　日本ハウズイング【前編(1)】　大阪府吹田市での取り組み　修繕積立金の見直し実現　管理会社の担当者が奮闘

　坂本さんが担当したのは、大阪都心・梅田へ電車で10分強、大阪メトロ御堂筋線江坂駅の最寄りに建つ地上10階建て、総戸数40戸のマンション。16年7月の社内異動で、北摂エリアを担当する大阪北支店に着任したのと同時に、このマンションの担当者として管理業務を引き継ぐことになりました。

　子育て世代を中心とするファミリー世代30世帯と、定年を迎えたシニア夫婦世代10世帯が居住する築13年(当時)のマンションで、ちょうど第1回目の大規模修繕時期を迎えていました。実際、「大規模修繕工事に向けて工事仕様や予算を決定し、管理組合定期総会の決議を待つのみの状況」だったと言います。

　管理組合役員は任期1年4名(理事長、副理事長、会計、監事各1名)で構成。毎年3月に定期総会を行うことになっており、大規模修繕計画に関しても17年3月の総会で審議しました。ただし、出席は役員4名のみ。委任状も未提出者多数の状態だったといい、大事な議案であるにもかかわらず、組合員の関心は高くはありませんでした。その上、このマンションでは、肝心の修繕積立金が不足しているという大問題も抱えていたのです。

　坂本さんはこう振り返ります。「第1回目の大規模修繕計画は工事の仕様や予算などが決まっていましたが、工事実施が計画より1年遅れの状態で、しかも修繕積立金内で収まるように施工範囲を縮小していました。本来なら16年内には行っていなければならない大規模修繕工事ですが、資金不足で全体工事に着手できなかったのです」。

　竣工後10年目で屋上防水工事を実施していますが、その時点で修繕積立金が不足することが分かっていたため、「先に屋上防水を行い、2年後に改めて大規模修繕工事を」という話になっていたと言います。しかし、その2年が経っても修繕積立金不足の状況を脱しきれず、外壁と階段・廊下の改修だけという部分工事で済ませようとしていました。先の総会で可決したのは、この〝部分工事〟の実施に関しての決議で、坂本さんの話す「修繕積立金内で収まるような施工範囲の縮小」のことです。

固有の問題も

　ではなぜ修繕積立金が不足する事態になってしまったのでしょうか。坂本さんは、まず「販売時の長期修繕計画が根本的に甘かった」とした上で、このマンション固有の問題もあるとして次の点を挙げています。「この規模のマンションなら通常1基のエレベーター設置で済むところですが、こちらでは2基設置されており、その分メンテナンス費や改修工事費も倍かかる」と坂本さん。

　更に「平面・機械式駐車場のうち二十数区画分が販売時の分譲駐車場で、1区画当たり月500円程度の維持管理費の徴収はあるのですが、管理組合にとって貴重な収入源になるはずの月額駐車場の使用料がない。江坂駅周辺の駐車場相場は1台当たり月3万～4万円ですが、それが戸数分見込めないし、機械式駐車場のメンテナンス費用も掛かってきてしまいます」。構造的に慢性的な資金不足を招く問題が横たわっていたわけです。

(取材年月:20年9月)

【マンション概要】

　建物名/非公表▽所在地/大阪府吹田市▽階数/10階建て▽総戸数/40戸▽竣工年/03(平成15)年▽管理形態/全部委託▽管理会社/日本ハウズイング(株)▽総会開催/毎年3月▽役員数/4名▽役員任期/1年