マン活に励む管理組合～良好なコミュニティの秘訣～　コープ南砂【前編(1)】　東京都江東区　「できることは自分たちで」　計画を何度も組み直す

　竣工当初から、所有者・居住者が知恵を出し合いながら自主的に管理を行ってきたマンションがあります。このコラムでももう何度も取り上げてきた総戸数165戸の「コープ南砂」。1981年に竣工した自主管理のマンションです。管理費を上げずに「できることは自分たちで行う」という考え方や、長屋的つながりを生かした「助け合いの会」など、様々な取り組みは参考になる点がたくさんあります。19年9月に襲来した台風15号では敷地内の桜の木が倒れてしまったものの、住人数人が集まり、マンションで所有しているチェーンソーを使ってすぐに片付けてしまったそうです。

　さて、そんなコープ南砂では、18年に大規模修繕工事検討委員会を発足させました。2度目の大きな修繕工事を05年に終え、これまでの修繕履歴を作成すると共に、今後15年間に予定されている修繕計画について検討するための委員会です。更に、これから「このマンションをどのように管理していくべきか」までを見据えた修繕工事のあり方を考えるためでもありました。

　コープ南砂の修繕工事は、入居3年目の1983年から始まりました。当初から自主管理だったため、管理組合で作成した計画にのっとって修繕をしていましたが、1回目の大規模修繕が始まる前に一度きちんとした長期修繕計画をつくったほうがいいということになり、1989年に「長期修繕計画案」、更にその後の1995年にも別の業者に「長期修繕計画(案)」を作成してもらいました。この外部委託費はどちらもおよそ250～300万円。しかし、これらの案は「つくって終わりで、有効に使われているとは言い難く、思ったように機能しなかった」と理事長の小林さんは言います。

　そこで検討委員会では、長期修繕計画を再度見直すための検討作業に入ることを決定。前回の見直し時の経験を踏まえ、違った方法で見直し作業に着手しました。例えば、外壁塗装なら日本ペイント、給排水設備は建装工業、エレベーターは三菱ビルテクノサービスというように、修繕箇所ごとにこれまで管理組合が設備点検の業務を委託したことがある業者、もしくはコープ南砂の修繕工事実績がある専門業者に協力を仰いだのです。

　それぞれの業者には、参考資料として「中長期修繕計画案」を提出してもらい、これまでに改修工事の履歴がないものの修繕周期を迎えているドアや防火扉など鉄製建具やアルミ製品の更新については、大手住宅建材メーカーに依頼しました。これらの提案書は、すべて無料です。そして、集まったそれぞれの箇所の提案書を付き合わせ、予算との兼ね合いを見ながら自分たちで再度長期修繕計画を組み直す、という作業をしたのです。

(取材年月:19年9月)

【マンション概要】

　建物名/コープ南砂▽所在地/東京都江東区▽階数/14階建てなど▽総戸数/165戸▽竣工年/1981(昭和56)年▽管理形態/自主管理(一部委託)▽総会開催/毎年5月▽役員数/管理組合8名、自治会13名▽役員任期/管理組合1年(毎年4人が交替)、自治会1年(輪番制・総入れ替え)