マン活に励む管理組合～良好なコミュニティの秘訣～　新宿第二ローヤルコーポ【後編(1)】　東京都新宿区　〝管理不全〟から再生へ　診断は厳しい結果に

　修繕委員会を立ち上げた小畑さんが中心となり、区が取り組む無料のマンション相談会などに顔を出し続けた新宿第二ローヤルコーポ。14年には、各種専門家に建物診断などをしてもらうことが決まりました。区に派遣してもらったマンション管理相談員で設備設計一級建築士のYさんには設備調査を、耐震アドバイザーとして派遣してもらったNPO法人耐震総合安全機構(JASO)の一級建築士Eさんには耐震診断と建物診断をお願いすることになりました。

　調査診断の結果は、想像以上に散々なものでした。屋上防水の機能不全、給水タンク・受水槽の衛生面に大きな問題、排水管の劣化、浴室防水の劣化、バルコニー床防水の著しい劣化に伴う鉄筋爆裂、アルミサッシや玄関扉の劣化と気密性不足、開閉時の騒音等々……。更に、耐震診断の結果はIs値が低く耐震補強工事が必要、とのことでした。まったく想定もしていなかった耐震改修も必須工事の一つとなってしまったのです。

　診断結果を受けて管理組合では、2名のアドバイザーに建物改修の支援を正式に依頼します。これでやっとマンションの再生プロジェクトが始動したのです。JASOの構造の専門家もアドバイザーとして迎え、まずは工事の優先順位を決めるところから始めました。最も急いで着手しなければならないのは、屋上の漏水を止めること、衛生面に問題があると指摘された飲み水の安全性を確保することでした。