注目集める海外不動産投資　〝家主の強い権利〟魅力　サタス不動産フォーラム　エー・ディー・ワークス田中社長が講演

　サタスインテグレイト(東京都中央区、佐藤一雄社長)が11月15日に開いた不動産フォーラムで、エー・ディー・ワークスの田中秀夫社長は「米国収益不動産事業の展開」をテーマに講演した。エー・ディー・ワークスは、日本国内だけでなく、米国・ロサンゼルスの収益物件も仕入れて、バリューアップした上で日本の個人富裕層に販売している。田中社長は講演の中で、米国不動産投資の魅力の一つとして、日本よりも家主の権利が強く、賃料上昇路線が描きやすい点を挙げた。

　田中社長によると、米国は先進国の中でも人口増加や経済成長が、今後も高水準を維持すると予測されているという。特にロサンゼルスの人口は過去5年間で4.2%増加。賃貸住宅の賃料は今後も継続的に年率3%程度上昇し、空室率も3%台(15年・全米平均は7.1%)で推移すると予測されている。

　こうした市場環境に加えて、日本よりも家主の権利が強い点も、賃貸住宅経営する上で魅力的だという。具体的には、日本のような借家人の権利を保護する借地借家法がなく、通常1年間の契約期間が満了した後の家賃改定は家主から提示され、借家人はその条件に納得がいかなければ退去するしかない。

　加えて、借家人は家賃を1カ月滞納すると退去義務が発生。自主退去しない場合には裁判所に申し立てて強制執行手続きを取るが「日本よりも対応が早く、費用も安い」(田中社長)。

　そして、「最も驚いたのが、住戸内への立ち入り」という。投資家としては、収益物件を購入する際にできるだけ建物内まで確認したいが、日本では入居中の住戸を見学できるケースは少なく、空室のみというのが一般的だ。しかし米国では、家主が借家人に24時間前までに通知することで、入居中の部屋に立ち入ることが出来るという。田中社長は、「収益物件を売買する場合、買主候補は全ての住戸を事前に内覧できる。雨漏りの有無なども確認可能だ。賃借人もそういったことは当然と認識している」と説明した。