点検・不動産投資　新成長分野への展開　宮城大学事業構想学部教授田辺信之　■6　「ヘルスケア」　(5)　KPMGヘルスケアジャパン松田淳取締役に聞く　成長性高い高齢者施設

　今回から2回にわたって、新成長分野であるヘルスケア市場において、幅広いコンサルティング活動を担い、市場の第一線でご活躍されているKPMGヘルスケアジャパン株式会社の松田淳取締役にお話をうかがっていきます。

コンサル専門会社

　――最初に御社の事業概要についてご教示ください。

　当社は00年2月に、KPMGグループのヘルスケアのアドバイザリー業務が独立する形で設立された会社である。専担者は26名おり、同分野の会計・戦略系コンサルティングファームとしては、トップクラスの充実した陣容となっている。

　専担者の約半分は会計・金融関連の出身者であるが、他の半分は医療・薬品・介護などの事業系の出身者であり、事業と財務を融合した戦略アドバイスができる体制となっている。

　当社は投資家に対するアドバイザリー業務にも携わっており、ヘルスケア業界の再編などで生じる様々なエクイティ投資やM&Aなどにも関与している。ヘルスケア施設の流動化に際し、事業デューデリジェンスなども実施している。

　――ヘルスケア施設の投資対象としての特性をどのように捉えていらっしゃいますか?

　ヘルスケア施設には、大きく分けて「高齢者向け施設・住宅」と「病院等」があり、前者の不動産の市場規模は約17兆円(非営利施設を含む)、後者は20兆円程度と推計される。今、投資が活発化しているのは前者であり、既に投資対象として流動化された資産は約3000億～3500億円、部屋数にして約1万8500戸に上っている。

　営利型の有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅(=サ高住、高齢者の住まい法に基づいて作られた一定の要件を満たす高齢者向けの賃貸住宅)を合わせた市場規模は約7兆円であり、市場で流動化されている施設はまだ全体の4～5%にすぎない。これらの施設の多くは、個人地主の賃貸物件であるため、なかなか流動化しにくいのが実情だ。

　とはいえ、過去4、5年間の施設の市場規模を見ると、「有料老人ホーム」は年11.7%、「サ高住」は年47.7%と共に高い成長率を維持している。流動化されている施設の中で圧倒的なシェアを占めているのが「要介護者向け有料老人ホーム」(79%)であり、「自立者向け有料老人ホーム」(18%)、「サ高住」(3%)の順に続いている。

投資対象としての特徴

　投資対象としての「高齢者向け施設・住宅」の主な特徴は次の4点である。1つ目は、典型的な居室規模は70～100室、投資額で5億～20億円と比較的小規模なことだ。

　2つ目は、事業収入が「不動産賃貸」と「ホスピタリティ」(食事、コンシェルジェなど)、「ヘルスケアサービス」(介護など)の3つから構成されていることである。このうち「不動産賃貸」による収入は、全収入の20～50%程度を占める。

　3つ目は、介護保険をパブリックペイ(公的主体による介護報酬の負担)と見なす場合、「要介護者向け施設」の収入の30～70%程度はパブリックペイになることだ。低価格帯の施設では、50%を上回るものも多い。したがって、国の社会保障に関する政策動向によって、これらの施設の収入が大きく変動するリスクがある。実際、15年4月に介護報酬の実質▲4.4%の改定が行われた際には、経営破綻する事業者も散見された。社会保障制度の異なる日米を同じ土俵で議論すべきではないが、米国ではパブリックペイの比率が高い事業者には、1%前後のリスクプレミアムが付いている。

　4つ目は収益性指標としてEBITDAR(金利・税金・償却・支払賃料控除前利益)が用いられ、35～45%程度(自立者向けは50～60%)程度が目安になっていることだ。この水準感は、日米で大きな違いはない。(つづく)

　まつだ・じゅん=02年KPMGヘルスケアジャパンに参画、現取締役。医療関連企業、医療機関、介護事業者、シニアリビング事業者を含むヘルスケア産業に関連する事業体の戦略立案、投資・ファイナンス、事業再編、事業再生に関するアドバイザリーサービス、投資家・金融機関に対するヘルスケア関連の投融資に関するアドバイザリーサービスに従事。参画以前は、日本長期信用銀行に6年間の米国駐在を含めて13年間勤務。