地方都市の証券化探る　「不動産再生研」が最終会合　3月末にも報告書　適取機構

　不動産適正取引推進機構は3月1日、第3回不動産再生研究会(主査・川口有一郎早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授)を開いた。

　今回のテーマは「地方における不動産ファイナンス」で、ゲストスピーカーはフィンテックグローバル・シニアバイスプレジデントの景山淳一氏と、ジャパン・シニアリビング・パートナーズ社長の藤村隆氏の2人。

　景山氏は地方における不動産証券化の取り組みについて、同社の組成事例7つを紹介した。サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)などヘルスケア施設が中心で事業規模は7億～14億円。うち5つが10億円未満となっている。

　同氏は地方での不動産証券化の課題として、このように事業規模が小額だと証券化コストを吸収しにくいことや、流動性が低く出口戦略が描きにくいこと、プロ投資家は地方案件には高いリスクプレミアムを要求するため案件組成が難しいこと、地元金融機関にノンリコースローンのノウハウが不足していることなどを挙げた。

　解決策としては、長期的なスキームを構築すること、「街なか居住再生ファンド」からの出資や市民ファンドを活用すること、事業化に情熱を持っている事業関係者やその支援者を取り込むことなどを提案した。

　藤村氏は昨年7月に東証に上場したヘルスケアリート「ジャパン・シニアリビング」を活用した地方都市の創生について語った。同リートはケネディクスや長谷工コーポレーションなど6社がスポンサーとなっている。同氏はまず、リートの特長が国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略を取っていること、中でも日本版CCRC構想に高い期待を抱いている点にあることなどを説明した。

　現在運用中のアセットは14物件だが、そのうち日本版CCRCに位置付けているのが「アクティバ琵琶」(滋賀県大津市)、「ゆいま～る聖ヶ丘」(東京都多摩市)、「天」(北海道札幌市)、「ジョイステージ八王子」(東京都八王子市)の4カ所。

　同氏は地方都市への移住を促進することができるCCRC構想が成功するための条件として次の4点を挙げた。

　(1)移住・定住したくなる魅力がその地や施設にあること、(2)スケールメリットがあること、(3)アッパーミドル層を対象にすること、(4)自立者を中心とした終の棲み家であること。

　同研究会は、ストックを再生していくための環境整備や政策課題について研究するため昨年12月にスタートした。有識者からのヒアリングを重ねてきたが今回で終了し、3月末か4月初めにも報告書をまとめる。