点検　不動産投資　宮城大学事業構想学部教授　田辺信之　「私募ファンド」シリーズ(8)　流動化で不動産事業を成長　三菱地所投資顧問取締役社長天野雅美氏に聞く

　――はじめに御社と三菱地所グループの事業の状況についてお聞かせください。

　天野氏　三菱地所はオフィスビル・商業施設の開発・賃貸・運営管理事業をはじめとして、分譲マンション開発や仙台や札幌などの主要都市での大規模ニュータウン開発等の住宅事業、設計監理事業やホテル事業、不動産仲介事業、海外事業等、多岐にわたる事業を展開してきている総合ディベロッパーである。その中の主力事業であるオフィスビル事業では、東京・丸の内地区に象徴されるように、主として自社で保有するビルの開発・賃貸・運営管理に注力してきた。一方で、バブル経済崩壊後、企業には経営資源の選択と集中が求められ、本業と関係の薄い不動産がリストラの対象になったことに加え、いわゆる土地神話の崩壊により、不動産に対する投資手法が含み益の増大を狙った長期保有から不動産が生み出すキャッシュフローを重視するスタイルに変わってきた。そこで三菱地所がこれまで培ってきた開発や運営のノウハウを生かして取り組み始めたのが、グループ挙げての不動産流動化事業である。

　こうした方針のもと、00年4月に三菱地所内に資産開発運用部門が設置された。この部門では、丸の内以外のエリアで収益用不動産を開発し、開発後の賃貸収益を享受した後に、不動産投資市場で売却するというビジネスモデルの構築を目指した。例えば、土地取得にあたっては、価格入札を踏まえつつプランニングやリーシングなどのグループの総合的な付加価値を加味した上で事業プランを策定することで、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせた不動産流動化の推進に取り組もうとするものである。