更に発展するJ-REIT市場　ヘルスケアなど運用対象も多様化　2　利回り商品の評価が定着　スプレッドは3%が目安に

　前記(3)の金利動向については、J-REITは不動産取得費用の40%～50%程度を借入金で調達するため、金利上昇は、J-REITの運営にとって重荷となる。また、投資家の多くは、配当利回りを重視してJ-REITを評価しているので、長期金利(10年国債利回り)が上昇して配当利回りとの格差(スプレッド)が縮小すると、J-REIT投資の魅力が薄れる。

　東証REIT指数は、2012年12月以降、表面的には大きく変動したが、このスプレッドは、概ね2.6%～3.4%の範囲に収まっていた(図表3)。多くの投資家は、表面的な値動きに左右されずに、配当利回りを重視して、J-REITを冷静に評価していたと言える。現時点では、上記のスプレッドは、3%が「一応の」目安となっており、3%超であれば「割安」、3%未満であれば「割高」と判断する投資家が多い。

　長期金利は、歴史的に低い水準が続いているため、中期的には上昇する可能性が高いが、日銀は現状の金融緩和策を変更しない方針を示しており、これが金利上昇を抑制すると考えられる。