米国ヘルスケアリートを視察して　ヒューリック(下)　保険依存度への評価、日米に差

　大手ヘルスケアリートのVENTASや運用会社のHEITMAN、オペレーターなどにもヒアリングをしました。当社において高齢者施設に投資する場合は、定性面では、高齢者の数と今後の伸び率による立地選定、立地に見合った需要の高い価格帯選定、立地と価格帯に応じたオペレーター選定を考慮の上、定量面ではキャップレート、テナントの賃料負担力としてのEBITDAR倍率(金利・税金・減価償却・元本支払い前の利益が賃料の何倍あるかの指標)などを指標としていますが、とりわけテナントの運営能力と与信を重視しています。

運営者変更は一般的

　米国でもヒアリングによると、キャップレートやEBITDARなど様々な分析をするが、最終的には誰がテナントか、ということを重視しているとのことでした。また、日本においてはよく議論になるテナントの破綻などに伴うオペレーターチェンジについては、商業テナントの入れ替えをするような感覚でよくあるケースとのことであり、また月額利用料を支払えなくなった入居者についてもトラブルになることなく退去していくのが一般的、とのことでした。