姫路の戸建て開発　「街並み維持」に組合組成　新日鉄都市「プルームガーデンのぞみ野」

　新日鉄都市開発は、兵庫県姫路市で「エリアマネジメント」をテーマとした大規模戸建て住宅地「リビオ姫路大津　ブルームガーデンのぞみ野」を開発中だ。マンションの管理組合と同様の組織を結成し、組合が中心となって街を運営。東日本大震災以降、地域のつながりや災害に対する備えが重視されているなか、ニーズをとらえた物件として販売も順調に進んでいる。

　兵庫県姫路市大津区、JR山陽本線はりま勝原駅徒歩15分の場所。開発総面積約8万平米、総区画数293区画の大規模戸建て街区だ。

　新日鉄グループの社宅跡地を開発した。商業施設、スポーツクラブなども一体的に整備されており、にぎわいのある街づくりが進められている。

　今回の戸建て開発の最大の特徴は、全293世帯による管理組合「のぞみ野団地管理組合」が組成されることだ。1世帯当たりの管理費は月々3900円。分譲マンションでは、建物全体の修繕管理といった面からも当然のように組合が組成されるが、戸建て住宅ではマンションのように共通の資産というものが見えにくい。そんな中、今回は「街並みの維持・発展」「コミュニティ形成」という観点から、管理組合の組織を新日鉄都市開発が取り入れた。

　植栽管理、ごみ置き場の清掃といった業務は管理会社に委託する。街の暮らしを支える管理人(コミュニティマネージャー)もスタッフとして入る。管理業務の一環として様々なイベントを開催するなど、住民同士の良好なコミュニティ形成支援も行う。

コミュニティハウスも

　また、管理人室や集会所としての機能を持つ「コミュニティハウス」を街区内に建設。敷地面積600平米、2階建て・延べ床面積約330平米で、一部にテナントスペースも確保する。そこからの賃料は、建物を所有する管理組合(法人)の収入とし、管理費に充当する仕組みだ。

　更に今回の開発では、良好な街並み形成にも十分配慮した。兵庫県下で初となる電線の地中化を実現し、家の外観と外構・植栽については独自の景観協定を策定。将来にわたる街並みの維持を図った。

　街区内の道路幅は10～31メートルを確保。居住者の生活空間となる「コミュニティ道路」については、ゆるやかに蛇行させ車のスピードを抑制するよう設計した。また、常緑樹や落緑樹を道路沿いにバランスよく植樹し、多彩な草花も植え付け更なる街並み形成を図った。

　ブルームガーデンのぞみ野のもう1つの特徴として挙げられるのは、交番が街の中央出入り口部分に設けられることだ。パトカーも駐車できる交番で、セキュリティーの面ではこの上ない『強い味方』となる。開発前は敷地の端の部分に交番はあったが、今回を機に移動を決定。建物は新日鉄都市開発がプランニングした。また、その部分の地代は、管理組合の収入になる予定だ。

「割高感」に勝る価値

　そのほか、街の運営記録を残す「まちかるて」の作成など様々な付加価値がついた今回の戸建て開発。販売価格は4500万～5000万円がボリュームゾーンだ。平均敷地面積53坪と広めということもあるが、単純に価格で比較すれば相場よりも1～2割高いという。それでも、今年5月以降に供給した第1期1次(22区画)と先行販売を合わせた46区画は既に完売。好調に推移している。「街としての価値、資産価値が維持・発展するだろうという期待感を持っていただけている」(新日鉄都市開発)という。

　なお、販売形式は建築条件付き宅地分譲で、建物はハウスメーカー10社で建設する。今後は、年間50区画程度の販売ペースを見込む。