幸福論的　『住宅論』　住宅評論家　本多　信博　98/100　「職業倫理」の出番　選ぶのは〝信頼性〟

　野村総合研究所の予測によれば、新設住宅着工戸数が30年度には63万戸、40年度には41万戸にまで減少するという。19年度実績は88万戸だったから、今後20年間で半分以下になる見込みだ。

　確かに予測結果は衝撃的だが20年間で約40万戸、年平均2万戸減は19年度比で約2%だから、十分対応可能な減少トレンドと見ることもできる。その分を中古住宅市場とリフォーム市場の活性化で埋め合わせるという対応策が考えられている。

重すぎる荷

　ではその場合、これからの中古住宅市場の活性化に欠かせない施策とはなんだろうか。これまでの中古住宅市場活性化策には何かが欠けているような気がしてならない。　「瑕疵保険」「インスペクション」「安心R住宅」などの制度設計は完成した。しかし、それら制度の内容を理解し、利用すべきかどうかを素人であるユーザーに判断させるというのはやや荷が重すぎるのではないかという気がする。やはり、そこには専門家によるなんらかのサポートがあるべきではないだろうか。

　それでなくても、住まいの購入を検討しているユーザーには、そうしたハード面での不安とは別に様々な懸念や迷いがある。そして、そのほうがむしろ重大な課題なのだ。なにしろ、新たな住まいを選ぶということは家族一人ひとりにとっての新たな生活基盤を決めるという一大作業になるのだから。

　せめて、瑕疵の有無、災害時のリスク、耐震性・耐久性、省エネ性など住まいの基本性能に関する懸念や不安はすべてプロである仲介会社や営業マンに任せて安心させてもらいたいというのが本音ではないだろうか。

　ユーザーにとって、住まいの購入は、「住まい選びに失敗しない」ことが目的ではない。住まいを購入することで、「家族が今よりも幸せになる」ことが目的である。その目的(願い)のために欠かせないのが、購入を考えている住まいの〝住まいとしての特質〟をどこまで見抜くかである。そして、そこに浮かび上がる暮らしが本当に自分や家族が望んでいるものなのかどうかの見極めである。住まい選びとは本来そうしたスピリチュアルな探索にエネルギーを注ぐべきものである。

　にもかかわらず、日本人の多くが住まいを選ぶときに、その性能や機能などハード面ばかりに気を取られる傾向がある。耐震性や省エネ性など住まいをハードで捉えるということは、車でいえば営業マンから「この車にはハンドルが付いています。ブレーキを踏むと止まりますよ」といった説明を受けて納得しているようなものである。もちろん、乗り心地や燃費、加速性などの説明も受けるだろう。しかし、真の車好きなら、その上でボディデザインが奏でる旋律の美しさ、車内の静謐(せいひつ)感、快いエンジン音、安らぎをくれるドアの開閉音などにもこだわるのではないだろうか。

　住まいも同じである。住まいを購入する真の醍醐味は、ハードの完璧さにあるのではない。ましてや未使用という意味の新しさでもない。単純に言えば、そこで繰り広げられる暮らしが家族全員にとって心から楽しめるものかどうかである。

顧客に忠実

　そこで話を戻せば、中古住宅市場の活性化に必要なものは、住まいが当然備えるべきハード面の性能・機能については全面的に信頼して任すことができる「エージェント制」の構築である。エージェントとは、売主または買主どちらか一方の代理人となって、依頼者である顧客のために忠実に業務を行う職業倫理を備えた専門家のことである。

　中古住宅を選ぶときは、築年数を経ていればいるほど、瑕疵の有無や基本性能の劣化が気になる。しかし、そこにエネルギーを費やすわけにはいかない。そうしたハード面については専門家であるエージェントを信頼し、購入後の暮らしのありようだけに心を砕くことができる。そうした中古市場の確立が欠かせない。つまり、物件としての中古住宅を選ぶ前に、信頼できるエージェントを選ぶという全く新しいスタイルを持った中古住宅市場の創設が待たれている。

　　　　　(住宅新報顧問)