霧に隠れた住宅すごろく　◆上　スタート地点から難しい選択に　住宅取得中心年代(30.40代)人口の推移

　我が国の不動産市場は東京オリンピックが幕を閉じる20年夏以降、大きな転換期を迎えそうだ。「祭りが終われば〝不動産バブル〟も弾ける」といった不鮮明な話ではない。　現役世代(20～64歳)とリタイア世代(65歳以上)の人口比で、現在はまだ現役2.1人で1人の高齢者を支えているが、それが遂に2を割っていわゆる〝肩車型社会〟に向かい始めるのが20年以降である(20年1.8→30年1.7→40年1.4)。

　また、22年には92年に生産緑地に指定された市街化区域内農地の営農義務期間(30年)がいったん終了する。引き続き生産緑地として申請することもできるが、営農する後継者がいなければ基本的には宅地化を選択せざるを得ない。　生産緑地制度は三大都市圏が対象で、13年時点で全国の生産緑地面積は1万3859ヘクタール。東京ドーム約3000個分の広さである。中でも宅地化を選択する比率が高いとみられる東京23区には同時点で451ヘクタール(東京ドーム98個分)の生産緑地がある。

　一方、今後は住宅取得の中心年代(30代・40代)が急減していくため、宅地の需給関係は緩む方向にある。ちなみに同年代の人口は、10年の約3500万人から45年には約2200万人まで減少する(グラフ参照)。