あした育つ芽　(3)　定期借家の多彩な活用法　〝宝の持ち腐れ〟にしていないか

　定期借家権契約であれば、借家人の賃料減額請求権を排除することができる。普通借家権だと、契約で定めた賃料について将来に向かって賃料を増額しないという特約は有効だが、賃料を下げないという特約は無効になる。

　定期借家権契約は更新がないので、将来に向け賃料を下げないという特約を有効にしても借家人が甚大な損害を被ることはないだろうという判断からである。これを利用しない手はない。例えば、定期借家権であれば、貸主は借り主と次のような賃貸借契約を結ぶことができる。

　「普通借家権だと2年更新ですが、最低4年間は住んでもらえるのであれば定期借家権で4年契約にしましょう。そうすれば、更新料と更新事務手数料は不要です。ただし、4年間は賃料を減額しないという特約を結びます。その代わり、賃料は普通借家権の部屋よりも5%安くします」