新設住宅62万戸時代へ　リフォーム需要も漸減　住宅着工・リフォーム中期市場予測

　中古住宅流通とリフォームに国の住宅政策が主軸をシフトする中で、今後、新築住宅着工はどのような変遷をたどっていくのかは、住宅業界の最大の関心事だ。かつて一部の不動産業界からは、中古流通活性化のための新築抑制といった極論が飛び出したのは記憶に新しい。半面、安全性能やエネルギー効率に優れた良質な住宅ストックを永続的に蓄積していくためには、一定量の新築供給の確保は避けて通れない。

　「25年に新設住宅着工62万戸」という住宅着工を予測したレポートが野村総合研究所から昨年発表された。同レポートでは、移動人口、名目GDP成長率、住宅ストックの平均築年数の3要素が新設住宅着工戸数に大きな影響を与えるとし、中長期の戸数推移を予測した。

　それによると、(1)13年に約1000万人だった移動人口は25年に約790万人に減少、(2)名目GDP成長率は13年以降微減し25年度まで1%台前半で推移する(他のシンクタンクの予測を採用)、(3)平均築年数は13年の平均21.8年から25年には同26.8年に達する――との予測を設定。更に5年程度の周期で生じる「需要の顕在化サイクル」を考慮に入れた最終的な予測値は、「今後数年間は90万戸前後で、その後は算漸減し25年に62万戸」となるという。

　同レポートではまた、名目GDP成長率が1ポイント上昇すると、新設住宅着工戸数の予測値は約2万6000戸増加する効果がある点にも言及。今後の経済政策のかじ取りによっても住宅着工戸数が増減することを示唆している。

　新設住宅着工の長期的な減少が見込まれる一方、市場倍増政策が打ち出されているリフォーム市場の行方についての関心が高まる。同レポートではリフォーム市場規模について、(1)新設住宅着工戸数、(2)名目GDP成長率、(3)平均築年数の3点を将来予測の因子に設定。その結果、狭義のリフォーム市場規模は現在の5.4兆円から25年には5.3兆円に微減。「エアコンや家具等のリフォームに関する耐久消費財、インテリア商品等の購入を含めた」広義のリフォーム市場規模も現在の6.7兆円から25年には6.1兆円に微減する予測となった。

　以上の将来予測を踏まえて、現在、新設住宅約15兆円、リフォーム6.7兆円のボリュームがある市場規模は、25年に新築10兆円、リフォーム6.1兆円へと縮小が避けられないとしている。更に、「住宅・住生活の質的向上に向けては、リフォーム・中古住宅流通の活性化が必須」とし、従来の住宅産業の枠組みを超えた異業種の参入や連携が住宅市場を拡大させる可能性を持っていると、同レポートは結んでいる。