2012宅地建物取引主任者受験セミナー　(8)

【問題1－36】
　宅地建物取引業法第33条の2(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない建物を自ら売主として、他の宅地建物取引業者に売り渡す契約を締結することができない。
(2)宅地建物取引業者は、建物が未完成のため自己の所有に属していない場合であっても、建築確認等をすでに受けており、手付金等の保全措置を講じていれば自ら売主としてその建物を売り渡す契約を締結することができる。
(3)宅地建物取引業者は、いかなる場合も売主の所有に属しない建物の売買の媒介をしてはならない。
(4)宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない建物につきその所有権を取得する契約を締結していれば、その契約が停止条件付きであっても、自ら売主として宅地建物取引業者でない他の者に売り渡す契約を締結することができる。

【問題1－37】
　宅地建物取引業法第35条の規定による宅地建物取引業者の重要事項の説明義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。
(2)重要事項を記載した書面の交付は、相手方の同意がある場合を除いて、契約締結前に行わなければならない。
(3)宅地建物取引主任者は、重要事項の説明をする際、相手方から請求がなくても、宅地建物取引主任者証の提示をしなければならない。
(4)重要事項の説明は、必ずしも書面を交付して行う必要はない。

【問題1ー38】
　宅地建物取引業者が自ら売主として宅地の売買の契約を締結したときに、買主に対し、宅地建物取引業法第37条の規定に基づき遅滞なく交付するものとされている書面に必ず記載しなければならない事項に当たらないものは、次のうちどれか。
(1)契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
(2)損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
(3)天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
(4)紛争の解決に関する定めがあるときは、その内容

【問題1－39】
　宅地建物取引業者Aが自ら売主となる土地付建物の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
(1)Aが瑕疵担保責任を負うべき期間を目的物の引渡しの日から1年以内とする特約をした場合は、瑕疵担保責任を負うべき期間は、買主が瑕疵を発見した時から1年となる。
(2)建物の建築に関する工事の完了前において、手付金等保全措置を講じる場合は、建築確認を受ける前であってもAは当該土地付建物の売買契約を締結することができる。
(3)Aが手付として買主から20万円を受領し土地付建物を価格1,000万円で売却する場合、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでに買主が手付を放棄して契約の解除を行う場合は、違約金として売主に200万円支払う」との特約をすることができる。
(4)自己の所有に属しない土地付建物をその所有者の転勤が決まったときに買い受けるとの特約の付いた売買契約を締結している場合、Aは、当該土地付建物について第三者と売買契約を締結することができる。

【問題1ー40】
　宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の2,000万円の宅地とC所有の2,200万円の宅地との交換の媒介について、BC双方から依頼を受けた。この場合、Aが受け取ることができる報酬の最高限度額(消費税額及び地方消費税額を含む)は、次のうちどれか。
(1)Bから693,000円、Cから756,000円
(2)BCそれぞれから693,000円
(3)BCそれぞれから724,500円
(4)BCそれぞれから756,000円

【問題1－36】　正　解　(2)
(1)は誤り。
宅地建物取引業者は自ら売主として、自己の所有に属しない宅地又は建物を売買する契約をすることはできない(宅地建物取引業法33条の2)が、相手が宅地建物取引業者であるときはこの限りでない。同法78条2項。
(2)は正しく、正解。
同法33条の2の例外規定として、未完成の建物でも、手付金等の保全措置をとっていれば、当該建物の売買契約をすることができる。同条2号。
(3)は誤り。
自己の所有に属しない宅地又は建物を売買する契約については、宅地建物取引業者が自ら売主の場合に規制されるのであって、媒介や代理については規制されない。
(4)は誤り。
宅地建物取引業者は自ら売主として、自己の所有に属しない宅地又は建物を売買する契約をすることはできないが、その物件を取得する契約を締結していれば、宅地建物取引業者ではないものと売買契約を締結することができる。ただし、その取得契約に停止条件が付いている場合、取得そのものが不安定となるため、売買契約をすることはできない。同法33条の2第1号。

【問題1－37】　正　解　(3)
(1)は誤り。
重要事項説明を行う場所については、宅地建物取引業法上規定されていない。
(2)は誤り。
相手方の同意があろうがなかろうが、重要事項説明は契約締結前に行わなければならない。宅地建物取引業法35条1項本文。
(3)は正しく、正解。
重要事項の説明をする場合は、相手方から請求がなくても、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。同条4項。
(4)は誤り。
重要事項説明は、必ず書面を交付して取引主任者に説明させなければならない。同条1項本文。

【問題1－38】　正　解　(4)
(1)は記載しなければならない事項に当たる。
宅地建物取引業法37条1項7号に規定している。
(2)は記載しなければならない事項に当たる。
同項8号に規定している。
(3)は記載しなければならない事項に当たる。
同項10号に規定している。
(4)は記載しなければならない事項には当たらない。正解。
紛争の解決に関する定めについては、特に規定されていない。

【問題1－39】　正　解　(1)
(1)は正しく、正解。
瑕疵担保責任期間については、民法の規定より不利となる特約を設定できるが、その場合、物件の引渡しから2年以上とするものでなければならず(宅地建物取引業法40条1項)、本肢の特約は無効となり、民法の規定に戻り、「瑕疵の事実を知った時から1年以内」となる(民法570条、566条3項)。
(2)は誤り。
建築確認を受ける前は、手付金等保全措置を講じていても、宅建業者ではないものと売買契約を締結することはできない。宅地建物取引業法36条。
(3)は誤り。
この場合、手付は必ず解約手付としての性格を有することになるため、宅地建物取引業者は違約金を受領することはできない。同法39条2項。
(4)は誤り。
本肢の様な条件の付いた契約は停止条件付き契約であり、問題36選択肢(4)にある通り、その物件を売買することはできない。

【問題1－40】　正　解　(4)
　交換の媒介の場合、双方の物件の価額のうち多いほうの価額を基準として報酬額の限度を算出する。土地の交換については消費税は課されない。
　2,200万円×3%+6万円=66万円+6万円=72万円
　これに、消費税額及び地方消費税額の5%を乗じたものを加算し、一方から受け取れる報酬の最高限度額(消費税額及び地方消費税額を含む)が算出される。
　72万円×105%=756,000円。
　したがって、宅建業者AはBC双方から媒介の依頼を受けているので、受け取る報酬額の限度はBCそれぞれから756,000円であり、(4)が正しく、正解。