2023　宅地建物取引士受験セミナー　(33)

【問題4-11】

　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、この問において、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

(1)都道府県知事は、市街化区域内の土地の区域について、開発許可をする場合に必要があれば、建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。

(2)市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、仮設建築物を新築する場合、何人も都道府県知事の許可は不要である。

(3)国が開発許可を受けた開発区域(用地地域の指定なし)内において、工事完了公告後に予定建築物以外の建築物を新築する場合、都道府県知事にその旨を届け出れば、都道府県知事の許可があったものとみなされる。

(4)市街地開発事業の認可の告示後にその事業の施行の障害のおそれのある一定の行為を行う場合には、都道府県知事の許可が必要であるが、非常災害のため必要な仮設住宅の建築には許可不要である。

【問題4-12】

　建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)住宅の居室には、採光のための窓等の開口部を設け、その面積は居室の床面積に対して10分の1以上としなければならないが、照明設備等の条件によっては、7分の1以上としなければならない。

(2)住宅又は老人ホーム等に設ける機械室(給湯設備等を設置するための一定のもの)で、特定行政庁が認めるものの床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積には算入しない。

(3)その敷地が幅員4m以上の道(42条の道路に該当するものを除き、避難等の基準に適合するもの)に2m以上接する建築物で、利用者が少数であるものについては、特定行政庁が認めれば接道規制は適用されない。

(4)再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため、建築物の構造上やむを得ない場合、特定行政庁の許可の範囲内において、建蔽率、容積率、高さの各制限を超えることができる。

【問題4-13】

　土地区画整理組合(以下、「組合」という。)が施行する土地区画整理事業に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)組合を設立しようとする者は、必要があれば、事業計画の決定に先立って、7人以上共同して、定款を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。

(2)組合が仮換地を指定したことにより、使用・収益できる者のなくなった従前の宅地については、組合は、その宅地の所有者等の同意を得ることなく、土地区画整理事業の工事ができる。

(3)従前の宅地甲地の換地として乙地が指定された場合、換地処分により、甲地に存した抵当権は同一性を維持して乙地に移行するが、権利の申告がされていない未登記の借地権は乙地に移行しない。

(4)組合施行の土地区画整理事業において保留地が定められた場合、換地計画で定めれば、換地処分の公告のあった翌日において組合以外の者に取得させることができる。

【問題4-14】

　農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)遺産分割により農地を取得する場合は、法3条第1項の許可は不要であるが、包括遺贈により農地を取得する場合も当該許可は不要である。

(2)土地区画整理法に基づく土地区画整理事業により道路を建設するために、農地を転用する場合には、法4条第1項の許可は不要である。

(3)不正の手段により法4条第1項の転用許可を受けた者が、都道府県知事等による原状回復の命令に従わない場合、都道府県知事等は、自らその原状回復等の措置を執行することができる。

(4)国が道路に供するため農地を取得する場合に必要とされる法5条第1項の許可については、国と都道府県知事等との協議が成立すれば、当該許可があったものとみなされる。

【問題4-15】

　国土利用計画法第23条の事後届出(以下、「届出制」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。

(1)届出の対象となる[土地に関する権利の移転等]には、贈与、相続、遺産分割、取得時効は含まれないが、予約契約、予約完結権の譲渡及び予約完結権の行使は含まれる。

(2)届出制において、対価が金銭以外のものであるときは、権利取得者は、当該対価を時価を基準として金銭に見積もった額に換算して、届出書に記載しなければならない。

(3)宅地建物取引業者Aが所有する市街化区域内の2,000m2の土地を他の宅地建物取引業者Bが購入した場合、Bは23条の届出義務を負担する。

(4)都道府県知事は、事後届出をした者に対し、届出に係る土地の利用目的について必要な助言ができるが、届出をした者がその助言に従わなくても、その旨を公表されることはない。

【問題4-11】　正　解　(2)

(1) は誤り。

　都道府県知事は、「用途地域の定められていない土地」の区域について開発許可をする場合には、このような制限を定めることができる(都市計画法41条1項)。市街化区域には必ず用途地域が定められるので、この規定の適用はない。

(2)は正しく、正解。

　何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、原則として、建築物の新築等はできないが、仮設建築物の新築は許可不要である。同法43条1項3号。

(3)は誤り。

　この場合、「都道府県知事との協議が成立」すれば、都道府県知事の許可があったものとみなされるのであり、単なる届出ではない。同法42条1項。

(4)は誤り。

　都市計画事業の認可等の告示後は、事業の施行段階であり、たとえ非常災害のため必要な仮設住宅の建設であっても、都道府県知事等の許可が必要である。同法65条1項。

【問題4-12】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

　開口部の面積は、その居室の床面積に対して7分の1以上としなければならないが、照明設備の設置等一定の条件下では10分の1以上まで開口部の大きさを緩和できる。建築基準法28条1項、施行令19条3項。

(2)は正しい。

　この他、一定のエレベーターの昇降路部分若しくは共同住宅や老人ホームの共用の廊下・階段部分も延べ面積に算入しない。同法52条6項。

(3)は正しい。

　建築基準法上の道路(同法42条)に該当しない「幅員4m以上の道」に関する特例である。利用者が少数であることが要件となっている。同法43条2項。

(4)は正しい。

　たとえば、この規定の適用がある場合、低層住居専用地域や田園住居地域の絶対高さ制限(10m又は12m)を超える建築も可能となる。同法52条14項3号、53条5項4号、他。

【問題4-13】正　解　(2)

(1)は誤り。

　この場合には、定款及び[事業基本方針]を定めて設立の認可を受け、その後事業計画を定めて事業計画の認可を受けなければならない。土地区画整理法14条2項、3項。

(2)は正しく、正解。

　このような場合、施行者は、その宅地の所有者及び占有者の同意を得ることなく、土地区画整理事業の工事を行うことができる。同法80条。

(3)は誤り。

　土地区画整理法による換地処分がされた場合、従前の土地に存在した未登記賃借権は、これについて権利申告(同法85条)がされていないときでも、換地上に移行して存続する。同法104条。判例昭52.1.20。抵当権に関する記述は正しい。

(4)は誤り。

　当該保留地は、換地処分の公告のあった日の翌日において組合が取得する。組合以外はみとめられない。同法104条11項。

【問題4-14】　正　解　(4)

(1)は正しい。

　農地を遺産分割や包括遺贈により取得した場合は、農地法3条1項の許可は不要であるが、遅滞なく、農業委員会に届けでなければならない。農地法3条の3。

(2)は正しい。

　土地区画整理法に基づく土地区画整理事業により道路を建設するために、農地を転用する場合には、法4条1項の許可は不要である。同法4条1項但書。

(3)は正しい。

　4条、5条の違反者が原状回復等の措置を講じないときは、都道府県知事等は、自らその原状回復等の措置の全部又は一部を講ずることができる(行政代執行制度、法51条3項)。

(4)は誤りで、正解。

　国又は都道府県等が、道路、農業用排水施設その他の地域振興上又は農業振興上の必要性が高いと認められる施設であって一定のものに供するため、権利を取得する場合は、そもそも都道府県知事等の許可は不要である。同法5条1項。

【問題4-15】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

　予約完結権の行使は、既に締結した予約完結権を行使するだけで「契約性」がなく、したがって、届出の対象ではない。その他の記述は、すべて正しい。国土利用計画法14条1項。

(2)は正しい。

　対価が金銭以外のものであるときは、当該対価を「時価を基準」として金銭に見積もった額を届出書に記載しなければならない(同法23条1項6号)。

(3)は正しい。

　市街化区域内の土地については、2,000m2以上の売買契約等が届出の対象となる(同法23条1項)。買主が宅地建物取引業者の場合でも、届出義務を免れない。

(4)は正しい。

　助言は利用目的の変更を促したりする行政指導である。事後届出制特有の制度であり、事前届出制にはない。また、助言に従わない場合には公表できるという規定はない。同法27条の2。