2023　宅地建物取引士受験セミナー　(27)

【問題3-31】　

　Aが国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者(甲県に主たる事務所、乙県に従たる事務所を設けている。)であり、かつ、甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士である場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

アAが後見開始の審判を受けた場合、Aの免許は取り消され、Aの後見人は、後見開始の審判を受けた日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

イAが死亡した場合、Aの相続人は、Aが死亡した日から30日以内に、その旨を国土交通大臣及び甲県知事に届け出なければならない。

ウAが乙県の事務所の所在地を丙県に変更した場合、Aは、2週間以内に、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。

エAが氏名を変更した場合、Aは、30日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならず、また、速やかに、甲県知事に宅地建物取引士資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)四つ

【問題3-32】

　宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)が、供託する営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)A社は、営業保証金を供託したときは、供託書の写しを添付して、主たる事務所の管轄知事を経由することなく、国土交通大臣に直接届け出なければならない。

(2)A社は、取引の相手方等(宅地建物取引業者を含む。)に対し、取引が成立するまでの間に営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所を説明するようにしなければならない。

(3)A社が、支店の一つを廃止したため営業保証金に500万円超過額が生じた場合に、500万円を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。

(4)A社が、営業保証金を金銭のみで供託している場合で、免許換えにより主たる事務所の最寄りの供託所が変更したときは、A社は遅滞なく、費用を予納して変更前の供託所に対し営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

【問題3-33】　

　宅地建物取引業者A社がB所有の甲宅地(以下この問において「甲」という。)の売買の媒介の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約(以下この問において「媒介契約」という。)を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)A社は、契約の有効期間を2月とした場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。

(2)A社は、宅地建物取引士に法第34条の2第1項の規定に基づきBに交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士に記名押印させなければならない。

(3)A社は1週間に1回以上当該媒介契約に係る業務状況をBに報告しなければならないが、これに加え、甲の売買の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。

(4)A社は、Bに対して甲を売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を書面で明らかにしなければならない。

【問題3-34】

　宅地建物取引業者Aの重要事項の説明義務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、重要事項を説明する相手方は、宅地建物取引業者ではないものとする。

(1)Aは、自ら売主として宅地を販売する場合には、当該宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容は説明しなければならないが、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名については説明しなくてもよい。

(2)Aは、自ら売主として工事完了前の建物を販売する場合には、完成時の形状、構造、主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造をも説明しなければならない。

(3)Aは、自ら売主として分譲マンションの販売をする場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について説明しなくてもよい。

(4)Aは、自ら売主として宅地を販売する場合、契約の解除に関する事項は、特に定めないとしているときであっても、特に定めない旨の説明をしなければならない。

【問題3-35】

　マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合に、宅地建物取引業法35条の規定に基づき重要事項として説明する必要のない事項をすべて挙げている組合せはどれか。なお、重要事項を説明すべき相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

ア当該マンションの敷地に関する権利の種類及び内容。

イ当該マンションの建物又は敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約があるときは、その内容。

ウ専有部分の用途等の制限に関する規約が案であるときは、その案の内容。

エ当該マンションの管理が委託されているときは、その委託先の氏名、住所(法人の場合は、その商号又は名称、主たる事務所の所在地)及び委託の内容。

(1) ア、イ　(2)イ、ウ　(3)ウ、エ　(4)ア、イ、エ

【問題3-31】　正 　解　(4)

ア誤り。

　後見開始の審判を受けたことは、宅建業者又は宅地建物取引士に係る届出事項ではない(宅地建物取引業法11条、21条)。また、免許の取消事由でもない。同法66条。

イ誤り。

　個人業者が死亡した場合は、相続人が免許権者に届け出る(同法11条)。また、宅地建物取引士の場合も、相続人が登録知事に届け出る。いずれも、相続人が死亡の事実を「知った日」から30日以内に行う。同法21条。

ウ誤り。

　事務所の所在地は、業者名簿の登載事項であり、その変更は「30日以内に」免許権者に届け出なければならない。同法9条。

エ誤り。

　個人業者の氏名は、業者名簿の登載事項であり、その変更は30日以内に免許権者に届け出なければならない(同法9条)。また、資格登録簿につき、「遅滞なく」変更の登録を申請する。同法20条。

ア、イ、ウ、エすべて誤りであり、正解は(4)である。

【問題3-32】　正　解　(2)

(1)は正しい。

　営業保証金を供託した旨を届け出る場合、国土交通大臣免許業者も直接、国土交通大臣に届け出る。宅地建物取引業法25条4項。

(2)は誤りで、正解。

　取引の相手方が宅地建物取引業者の場合、供託所等の説明は不要である。同法35条の2。

(3)は正しい。

　宅地建物取引業者が、一部の事務所を廃止したため営業保証金に超過額が生じた場合に、営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。30条1項・2項。

(4)は正しい。

　保管替えの請求は、営業保証金を「金銭のみで供託」している場合に認められる。記述は全て正しい。同法29条1項。

【問題3-33】　正　解　(3)

(1)は誤り。

　専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、それを更新する場合も3月を超えることができない。当初の有効期間を超えてはならないわけではない。宅地建物取引業法34条の2第3項・4項。

(2)は誤り。

　宅地建物取引業者が依頼者に交付する媒介契約書には、その宅地建物取引業者の記名押印が必要である(同法34条の2第1項)。宅地建物取引士が記名押印する必要はない。また、宅地建物取引士に媒介契約書面の記載事項を確認させる必要もない。

(3)は正しく、正解。

　専属専任媒介契約における業務の処理状況の報告義務は、1週間に1回以上である(同法34条の2第9項)。売買・交換の申込みがあったときの記述も正しい。同条8項。

(4)は誤り。

　宅地建物取引業者が、買主に対して売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、書面でする必要はない。同法34条の2第2項。

【問題3-34】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

　当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)が、説明事項とされている。宅地建物取引業法35条1項1号。

(2)は正しい。

　未完成の建物の場合、「完了時における形状、構造」その他問題文の列挙事項を説明する。同法35条1項5号、同法施行規則16条。

(3)は正しい。

　宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について説明しなくてもよい。同法35条1項5号、同法施行規則16条の2。

(4)は正しい。

　契約の解除に関する事項は、重要事項説明の対象とされている。同法35条1項8号。

【問題3-35】　正　解　(4)

アは説明する必要はない。

　敷地に関する権利の種類等は、売買・交換の場合は説明するが、貸借の場合は説明事項ではない。宅地建物取引業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第1号。

イは説明する必要はない。

　専用使用権の規約の内容は、売買・交換の場合は説明するが、貸借の場合は説明事項ではない。同法施行規則同条4号。

ウは説明する必要がある。

　専有部分の利用制限に関する規約(案も含む)の内容は、売買、交換及び貸借の場合に説明する。同法施行規則同条3号。

エは説明する必要はない。

　管理受託者の氏名・住所等は、売買、交換及び貸借の場合に説明するが、管理の内容まで説明する必要はない。同法施行規則同条8号。

ア、イ、エが説明事項とされていないので、正解は(4)である。