廣田　信子の紙上ブログ　No.253　マンション管理応援歌　施策のバランスをとるのは難しい

　改正マンション建替円滑化法が成立し、「要除却認定」の対象範囲が広がりました。改正前は、5分の4の多数決議で解体・敷地売却ができる「要除却認定」の対象となっていたのは、(1)耐震性不足のマンションに限られました。今回の改正で、(2)火災に対する安全性が確保されていない、(3)外装等の剝離・落下で危害が生じるおそれがある、(4)給排水管等の劣化が著しく衛生上有害となるおそれがある、(5)バリアフリー化が困難、が加わりました。

　ただし「要除却認定」で、5分の4の多数決議で、建物を解体・敷地売却ができるのは、(1)(2)(3)のみです。では、(4)(5)は「要除却認定」でどんなメリットがあるのでしょう。認定されることで、(1)(2)(3)に加え(4)(5)のマンションも建て替え時の容積率が緩和されるのです。

　(2)が加わったことで、地震で傾いていても、改めて、耐震診断をして「要除却認定」を受けなければならないという矛盾が改善されます。前回書いた野洲市の廃墟マンションも、5分の4の多数決議で解体が可能になります。

　でも、今回の改正に、すっきりしないものを感じる方もいます。(3)(4)は明らかに管理組合(区分所有者)が適正な管理を放棄したために発生していることだからです。建て替えを検討するときに、それまでがんばって外壁補修も給排水管改修も行ってきたマンションより、何もしないで、危険な状況、不衛生な状況を招いているマンションが、決議要件や容積率の緩和で有利になる。それでは、維持管理のモチベーションを維持できないというのです。

インセンティブを

　踏ん張っている管理組合には、今後も自分たちでがんばって維持管理して…とお尻をたたきながら、また維持管理を放棄してしまったマンションも放置できない。その施策のバランスが難しいのだと思います。管理不全の危険なマンションを放置しないためには必要な法改正ですが、維持管理していくことへのインセンティブとなる大胆な施策にも期待したいところです。

　その難しさは、コロナ禍の中で、感染拡大防止と経済活動のバランスをとるのと同じです。施策を有効に機能させるには、現場の声を吸い上げ、決定までの過程も含め分かりやすく情報公開することが不可欠ではないかと改めて思いました。

(マンション総合コンサルティング代表取締役)

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