2018宅地建物取引士受験セミナー　(33)

　※今回の「問題4クール」は全30問となります。

【問題4-11】

　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域でも定めることができる。

(2)田園住居地域内の農地において、土地の形質の変更、建築物の建築等を行う者は、あらかじめ市町村長に届け出なければならない。

(3)準都市計画区域は、都市計画区域外の区域について、土地利用の整序や環境保全のために必要な都市計画を定められるよう指定されるが、開発許可制度は適用されない。(4)市街化調整区域では、その区域内にある観光資源の有効利用に必要な建築物の建築に供する目的で行う開発行為は許可不要である。

【問題4-12】

　建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)既存不適格建築物は、原則として、建築基準法令に違反する建築物とはならないが、増改築する場合は、原則として、既存部分も含めて適格なものとしなければならない。

(2)都市計画区域内において、鉄筋コンクリート平屋建て、延べ床面積150m2の住宅の大規模模様替えをする場合、施工者は、建築確認を受けた旨の表示をする必要はない。

(3)住宅の居室には、原則として、日照のための窓その他の開口部を設け、日照に有効な部分の面積を床面積の7分の1以上としなければならない。

(4)建築物の敷地が第一種住居地域と近隣商業地域にわたり、第一種住居地域が過半であるときは、特定行政庁の許可を受けなければパチンコ屋は建築できない。

【問題4-13】

　国土利用計画法第23条の事後届出(甲)及び第27条の4の事前届出(乙)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、「一団の土地」としての評価に問題はない。

(1)Aが、市街化区域内の一団の土地を分割して、Bに1,000m2を売却し、Cのため1,000m2に地上権を設定した(権利金あり)場合、甲は不要だが、乙は必要である。

(2)「土地の利用目的」は甲乙に共通する届出事項であるが、「対価の額は」は乙のみの届出事項となっている。

(3)甲の場合、勧告は届出があった日から起算して3週間以内にしなければならないが、これは乙の場合も同様である。

(4)甲を怠った者は50万円以下の罰金に処せられ、乙を怠った者は6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

【問題4-14】

　農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)相続による農地取得には3条の許可を要しないが、相続人でない者への特定遺贈による農地取得には3条の許可が必要である。

(2)土地区画整理法に基づく土地区画整理事業の施行により道路を建設するため農地を農地以外のものにする場合には、4条の許可は不要である。

(3)国が道路に供するため農地を取得する場合は、都道府県知事等の許可が必要であるが、国と都道府県知事等との協議が成立すれば、5条の許可があったものとみなされる。

(4)農地の賃貸借は、その登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後その農地について物権を取得した第三者に対抗できる。

【問題4-15】

　土地区画整理組合(以下この問において「組合」という。)施行の土地区画整理事業に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)組合は、その事業に要する経費に充てるため、都道府県知事の認可を得て、参加組合員以外の組合員から賦課金を徴収できる。

(2)組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定するには、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。

(3)換地計画で定められた換地は、換地処分の公告の日の翌日から、従前の宅地とみなされるが、権利の申告がされていない未登記の借地権は換地上に移行しない。

(4)都道府県知事が、施行地区内で事業の施行の障害となるおそれがある建築物の建築につき許可を与える場合は、組合の意見を聴かなければならない。

【問題4-11】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

当該地区は、第一種住居、第二種住居、準住居、近隣商業および準工業の各地域で、建築物の容積率が10分の40または50と定められた地域内で定める(都市計画法9条17号)。

(2)は誤り。

田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更、建築物の建築等を行う者は、市町村長の許可を受けなければならない(同法52条1項)。

(3)は誤り。

準都市計画区域では、土地利用の整序や環境保全のために必要な都市計画を定められる。開発許可制度も基本的に適用される(同法29条1項)。

(4)は誤り。

本肢の記述は市街化調整区域における開発許可の基準である(同法34条2号)。

【問題4-12】　正　解　(3)

(1)は正しい。

既存不適格建築物は、原則として、違法建築物ではない(建築基準法3条2項)。ただし、増改築する場合は原則として、既存部分も含めて適格なものとしなければならない(同条3項3号)。

(2)は正しい。

本肢は一般建築物であり、その大規模模様替えには建築確認は不要である(同法6条1項4号)。したがって、その表示も不要である(同法89条1項)。

(3)は誤りで、正解。

住宅の居室には、原則として、「採光」のための窓その他の開口部を設け、「採光」に有効な部分の面積を床面積の7分の1以上としなければならない(同法28条1項)。(4)は正しい。

建築物の敷地が異なる用途地域にまたがるときは、敷地の面積の過半が属する用途地域の制限をうける。第一種住居地域でパチンコ屋を建築するには特定行政庁の許可が必要(同法91条、48条5項、別表第二ほ)である。

【問題4-13】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

甲では権利取得者(BC)について、乙では両当事者(ABC)について「一団の土地」として面積要件を検討しなければならない。なお、市街化区域では2,000m2以上は届出が必要である(国土利用計画法23条、27条の4)。

(2)は誤り。

「土地の利用目的」と「対価の額」は、甲乙共通の届出事項である(同法23条、27条の4)。

(3)は誤り。

乙の場合は、勧告は届出のあった日から起算して6週間以内にしなければならない(同法27条の5第2項)。甲に関する記述は正しい(同法24条2項)。

(4)は誤り。

甲乙を怠った者は、6月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられる(同法47条)。

【問題4-14】　正　解　(3)

(1)は正しい。

相続による農地取得は、農業委員会へ届け出る(農地法3条の3)。相続人でない者への特定遺贈の場合には、3条の許可が必要である(同法3条1項12号)。

(2)は正しい。

土地区画整理事業の施行により道路、公園等公共施設を建設するため農地を転用する場合は、4条の許可は不要である(同施行規則29条5号)。

(3)は誤りで、正解。

国または都道府県等が道路、農業用排水施設等に供するため、取得する場合は許可不要である(同法5条1項1号)。

(4)は正しい。

登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後の物権取得者に対抗できる(同法16条1項)。

【問題4-15】　正　解　(4)

(1)は誤り。

組合が、参加組合員以外の組合員から賦課金を徴収するについては、知事の認可は不要である(土地区画整理法40条1項)。

(2)は誤り。

組合はあらかじめ、その指定について総会もしくはその部会または総代会の同意を得なければならない(同法98条3項)。公的機関施行では、土地区画整理審議会の意見を聴く。

(3)は誤り。

換地は、換地処分の公告の日の翌日から、従前の宅地とみなされる(同法104条1項)。権利の申告がされていない未登記の借地権も換地上に移行する(判例)。

(4)は正しく、正解。

都道府県知事等は、許可しようとするときは、施行者(組合)の意見を聴かなければならない(同法76条2項)。