3大都市オフィス賃料、堅調推移か 東京、大量供給の影響が縮小 不動研・三鬼商事予測 賃料下落幅縮まり空室改善へ
住宅新報 2018年5月15日 号 4面
日本不動産研究所と三鬼商事で構成するオフィス市場動向研究会は「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測」(18年春)を公表した。成約データで賃料指数を作成し、賃料変動モデルを構築した上で日本経済研究センターの中期経済予測を用いて18～20年と25年の賃料と空室率動向を予測した。
【東京ビジネス地区】 18～20年の大量供給の影響が縮小し、前回予測より空室率の上昇幅が縮小。賃料も下落幅が縮小した。18年は大量供給(46万坪)だが、既に内定ビルが多く、空室率はわずかに上昇(3.2%、17年3.1%)、賃料の上昇幅は2.8%(17年4.6%)に縮小する。
19年も大量供給(41万坪)が続くが、消費増税によるマクロ経済の悪化が少なく、空室率は3.7%に上昇するものの低水準が継続。賃料はほぼ横ばい(0.6%上昇)。20年は大量供給が前回予測より減少(50万坪から38万坪に)し、空室率の上昇幅は低下(4.6%に)、賃料はやや(0.9%)下落する。25年は空室率が3.9%まで低下し賃料はやや上昇する。
賃料指数(10年=100)で見ると、17年は114だったが、18年は117、19年に118、20年に117となり、25年は122となる見込みだ。
【大阪ビジネス地区】 20年まで新規供給が少なく、空室率の低下、賃料上昇が続く。賃料指数は17年の107から18年に113、19年に117、20年は119まで上昇。賃料上昇率は18年が5.9%、19年に3.6%と鈍化、20年は1.4%の上昇に留まる。空室率も17年の3.7%から18年に3.0%、19年に2.8%、20年には2.6%まで低下。25年は賃料指数が123に上がる一方、空室率も3.8%に上昇する。
【名古屋ビジネス地区】 18～21年は新規供給が少なく、空室率の低下、賃料の上昇が続く。賃料指数は17年の106から18年108、19年111、20年112と上昇軌道を描く。賃料上昇率は18年2.5%、19年2.3%、20年1.5%と、空室率も18年(3.4%)、19年(3.0%)、20年(2.6%)と安定的に推移。25年は賃料指数が113とほぼ横ばいで、空室率は5.0%と見ている。
