トータルブレインのマンション最前線　首都圏中古市場研究(郊外編)　新築との価格かい離幅、郊外ほど拡大

　マンションコンサルティングのトータルブレインはこのほど、「首都圏中古マンション市場研究・郊外エリア編」をテーマにレポートをまとめた。16年は、首都圏の新築マンション供給戸数(3万5772戸)と、中古マンションの成約数(3万7189戸)が逆転した。レポートの中から、新築(15～16年供給)と中古(16年成約、築11～20年)の「エリア別価格かい離率検証」を見ていく。

　【都下】価格・単価ともにおおむね35%前後のかい離幅が見られた。中央線沿線の都心寄り・人気エリアである武蔵野市と三鷹市はかい離幅が小さく、25～30%程度だった。西武線沿線(小平市・東村山市)や、その他都下(郊外部)では、単価かい離幅が40～45%と、10%拡大している。都下の郊外部は、新築の価格高騰で中古との価格かい離幅が拡大。需給バランスの悪化もあり、新築は販売苦戦マーケットとなっているが、本来の新築と中古の単価かい離幅を35～40%程度と仮定すると、現状の新築市場相場は5～10%程度の割高になっていると判断される。

　【神奈川】全体では新築と中古で、価格・単価ともに30～35%のかい離幅が見られるが、人気の横浜市や川崎市では、価格・単価かい離幅が25～30%と低め。一方で県央部やその他神奈川等の郊外部では、45%前後に拡大している。横浜市・川崎市は新築価格も上昇しているが、中古も上昇しており、価格かい離幅は小さく25～30%。ほぼ適正値と考えられる。県央等の郊外部では価格かい離幅が大きく45%前後。中古から見ると、現在新築は5～6%割高な単価水準と考えられる。県央部では今後大型物件を中心に2500戸超の供給があり、市場相場に関しては冷静な判断が必要。