トータルブレインのマンション最前線　苦戦続きの新築・郊外エリア　「適正単価」の算出法とは

　トータルブレインが、様々なデータを基に算出した「新築マンションと中古マンションの単価(1m2当たり)かい離率」は平均25～30%程度だ。同じエリアで新築と中古の単価差がこの範囲内であれば「適正価格」だと言える。「用地価格や建築費の高騰で新築の値付けが分からない」と言われるなか、流通している中古単価を基に「25～30%」の差で新築単価を設定すれば、〝勝負できる物件単価〟になる。新築マンションの苦戦が指摘される郊外エリアにおいて、埼玉県内7路線・26駅、千葉県内8路線・20駅の計46駅に関して、中古マンションの成約事例(01～05年築〈築10年以上15年以下〉、専有面積60m2以上、直近1年間の成約)を抽出し、その単価を基に適正な新築単価の分析を行ったのが今月のリポートだ。

　例えば、埼玉県の京浜東北線川口駅を見てみると、駅徒歩8分以内(以下、新築も中古も同様)の平均中古成約単価は165万円。その単価の「25～30%のかい離」は220万～235万円となるが、それが新築マンションの適正単価水準となる。マンションディベロッパーにとっては「220万～235万円」が一つの供給単価の目安となるわけだが、現在同エリアで供給されている新築マンションの平均単価は221.2万円(かい離率25.4%)。「妥当な水準での供給がなされている」(久光社長)といった判断だ。

　同様に、千葉県の常磐線柏駅を見てみると、平均中古単価は129万円であるため「170万～185万円」が適正な新築単価。しかし、現在供給されている新築マンションの平均単価は222.2万円(かい離率41.9%)。「現在、柏エリアにおける新築マンションの苦戦が指摘されているが、適正水準をオーバーした単価設定が要因」と久光氏は分析する。