2015マンション管理業務受験セミナー　(19)

【問題2-41】

　宅地建物取引業者Aが、新築の分譲マンションを宅地建物取引業者でない買主Bに売却した場合における、瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)AB間において、Aが瑕疵担保責任を負う期間を「物件の引渡しの日から1年間」と定めた場合でも、Aは「物件の引渡しの日から2年間」瑕疵担保責任を負わなければならない。

(2)瑕疵担保責任の内容として、Bは損害賠償請求に代えて瑕疵の補修を請求することもできる旨の特約は有効である。

(3)当該マンションの販売代理業者は、マンションの隠れた瑕疵についてAと連帯して瑕疵担保責任を負う。

(4)Aに故意又は重大な過失があったときは瑕疵担保責任を負うが、軽過失のときはその責任を負わない旨の特約は有効である。

【問題2-42】

　マンション建替組合(以下本問において「組合」という。)に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)組合は、必ずしも法人としなくてもよい。

(2)組合を設立するためには、建替え合意者が5人以上共同して、定款を定め、都道府県知事等の認可を受けなければならないが、事業計画を定めるのは認可後でよい。

(3)組合の設立の認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の5分の4以上の同意を得なければならない。

(4)組合において権利変換計画及びその変更を行うときは、組合員の議決権及び持分割合の各5分の4以上の総会決議で決する。

【問題2-43】

　区分所有者Aが、自己所有のマンションの専有部分をBに賃貸する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)AB間の賃貸借を定期建物賃貸借契約とするときは、契約を公正証書その他何らかの書面によってしなければならない。

(2)AB間の賃貸借を定期建物賃貸借契約ではない期間2年間の賃貸借契約とするときに、賃借人からの中途解約を認めない旨の特約は有効である。

(3)Bが、Aの承諾を得ないで当該専有部分をCに転貸しようとする契約を締結したときは、まだCが専有部分を使用していない場合でも、AはBとの賃貸借契約を解除することができる。

(4)Bが、Aの同意を得て専有部分に付加した造作について、賃貸借契約の終了時に、Aに買取請求をすることができない旨の特約は有効である。

【問題2-44】

　各種の法令に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)自動車の保管場所の確保等に関する法律によれば、何人も自動車を道路上の同一場所に引き続き8時間以上(夜間においては5時間以上)駐車する行為をしてはならない。

(2)エネルギーの使用の合理化等に関する法律によれば、延床面積の合計が300m2以上の共同住宅については、定期に当該建築物の維持保全の状況について、所管行政庁に報告しなければならない。

(3)消防法によれば、一定の防火対象物の関係者は、当該防火対象物における消防用設備について、総務省令で定めるところにより、定期に消防設備士等の有資格者に点検させ、その結果を消防長又は消防署長に報告しなければならない。

(4)警備業法によれば、警備業者及び警備員は、警備業務を行うに当たっては、内閣府令で定める公務員の法令に基づいて定められた制服と型式又は標章により、明確に識別することができる服装を用いなければならないが、服装の色までは規制されていない。

【問題2-45】

　宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに代金4,000万円で中古マンションを売却する場合における、Aの手付金等に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

(1)Bは、売買契約書の内容に基づいて手付金400万円をAに支払ったが、Aは当該手付金について保全措置を講じなかった。

(2)Aは、手付金500万円を受領したが、当該マンションについてAの所有権保存の登記がされた後だったため、保全措置を講じなかった。

(3)Aは、Bとの売買契約書に基づき証約手付金の名目で600万円を受領したが、解約手付として受領したものではなかったため、AB双方が履行に着手する前だったにも関わらず、Bからの契約解除に応じなかった。

(4)Aは、Bから受領した手付金400万円をBに返還すれば、手付に基づく解除をすることができる旨の特約をした。

【問題2-41】　正　解　(2)

(1)は誤り。

宅地建物取引業者である売主が瑕疵担保責任を負う期間を「物件の引渡しの日から1年間」と定めた場合には、その特約は無効であるので取り決めがなかったことになり、民法の原則に戻って適用されることになる。

(2)は正しく、正解。

買主は損害賠償責任に代えて瑕疵の修補を請求することもできる旨の特約は買主に不利ではないから有効である。

(3)は誤り。

このマンションの販売代理業者は、マンションの隠れた瑕疵について、売主と連帯して瑕疵担保責任を負うことはない。

(4)は誤り。

瑕疵担保責任は無過失責任なので、売主に故意又は重大な過失があったときは瑕疵担保責任を負うが、軽過失のときはその責任を負わない旨の特約は無効である。

【問題2-42】　正　解　(4)

(1)は誤り。

組合には、マンションの建替えの円滑化等に関する法律6条により法人格を付与することとしたものである。

(2)は誤り。

組合を設立するためには、建替え合意者が5人以上共同して、定款及び事業計画を定め、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立できるのであり、事業計画計画は遅くとも設立の認可の申請時までに定める必要がある。

(3)は誤り。

組合の設立の認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の4分の3以上の同意を得なければならない。

(4)は正しく、正解。

組合において権利変換計画及びその変更を行うときは、総会の決議を行うことになり、この場合の決議は、組合員の議決権及び持分割合の各5分の4以上の特別多数決議である。

【問題2-43】　正　解　(3)

(1)は正しい。

定期建物賃貸借契約を締結するときには、公正証書による等書面によってしなければならない。

(2)は正しい。

定期建物賃貸借契約でない期間2年間の賃貸借契約を締結する場合、賃借人からの中途解約を認めない旨の特約は有効である。

(3)は誤りで、正解。

賃借人は賃借物を第三者に転貸するには、賃貸人の承諾が必要とされ、賃貸人の承諾を得ないで賃借物を第三者に転貸してその者に賃借物を使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることができるのであって、まだ転借人が専有部分(転賃借物)を使用していない場合には、賃貸人は賃借人との賃貸借契約を解除することはできない。

(4)は正しい。

借主が、貸主の同意を得て専有部分に付加した造作について、賃貸借契約の終了時に、借主が有する造作の買取請求権を排除する旨の特約は有効である。

【問題2-44】　正　解　(3)

(1)は誤り。

自動車の保管場所の確保に関する法律によれば、何人も自動車を道路上の同一場所に引き続き12時間以上(夜間においては8時間以上)駐車する行為をしてはならない。(2)は誤り。

エネルギーの使用の合理化に関する法律によれば、延べ床面積の合計が300m2以上の共同住宅については、定期に当該建築物の維持保全の状況について、所管行政庁への報告義務はない。

(3)は正しく、正解。

消防法によれば、一定の防火対象物の関係者には、本肢記述の通りの報告義務が課せられている。

(4)は誤り。

警備業法によれば、警備業者及び警備員は、警備業務を行うに当たっては、内閣府令で定める公務員の法令に基づいて定められた制服と、「色」、型式又は標章により、明確に識別することができる服装を用いなければならないとされており、服装の「色」まで規制されている。

【問題2-45】　正　解　(1)

(1)は違反せず、正解。

中古マンションの場合、宅地建物取引業者が自ら売主として売買代金の10%以下であり、かつ、1,000万円以下を手付金等として受領する場合には、手付金等の保全措置を講じる必要はない。したがって、受領した手付金400万円は、売買代金の10%以下、かつ、1,000万円以下であるので、手付金等の保全措置を講じる必要はない。

(2)は違反する。

前記肢(1)と同様の要件により、手付金500万円は売買代金の10%を超えているので、手付金等の保全措置を講じなければならない。

(3)は違反する。

宅地建物取引業者が、自ら売主となり、手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主である宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができるとされている。なお、これに反する特約で買主に不利な特約は無効とされている。

(4)は違反する。

宅地建物取引業者である売主は、買主から受領した手付金400万円を買主に返還すれば、手付に基づく解除をすることができる旨の特約は、買主に不利な特約なので無効である。