2014宅地建物取引主任者受験セミナー　(28)

【問題3-36】

　宅地建物取引業者(以下、「業者」という。)Aが、自ら売主となって、Cから宅地を取得し、Bに売却する旨の契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)AC間の売買契約がCの代替地取得を停止条件としている場合でも、Aは、業者Bとの間で、売買契約を締結できる。

(2)AC間で売買契約が締結されていれば、Aは、業者でないBとの間で、停止条件付売買契約を締結できる。

(3)AC間で売買契約が締結されていても、Aが宅地の引渡し又は登記の移転を受けるまでは、Aは、業者でないBとの間で、売買契約を締結できない。

(4)AC間の契約が売買の予約である場合、Aは、予約完結権の行使前でも、業者でないBとの間で、売買契約を締結できる。

【問題3-37】

　宅地建物取引業者Aは,自ら売主として宅地建物取引業者でないBにマンションを分譲した。この場合の宅地建物取引業者法第37条の2の規定に基づく契約の解除に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)Aの事務所近くの喫茶店でBが買受けの申込をし、後日、Aの事務所で売買契約を締結した場合、Bは解除できる。(2)Aが電話でBに申込みの撤回等を行える旨等を告げた場合、Bは、告げられた日から起算して、8日を経過すると解除できない。

(3)Aの従業員の申出により、Bが自宅で買受けの申込みをしても、後に、Bが登記の移転を受け、かつ、代金の全額を払い終えると、Bは、解除できない。

(4)Aに手付金を支払っていた場合、Bが法第37条の2の規定により契約を解除すると、Aは、実費を控除した残額をBに返還しなければならない。

【問題3-38】

　宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと、建物(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)Bが手付金を支払った後、約定の履行期後Aに対してしばしば履行を催告し、かつ、Aの履行があればいつでも残金を払える準備を終えていた場合、Aは、倍額を償還しても解除できない。

(2)Aが担保責任を負う期間を契約締結の日から2年間とする旨の特約は有効である。

(3)債務不履行による契約解除の損害賠償額を700万円とする特約を締結した場合、その特約の全部が無効となる。

(4)売買契約が割賦販売で、Bが賦払金を支払わない場合、Aが契約を解除するには、30日以上の相当な期間を定め公正証書で支払いを催告しなければならない。

【問題3-39】

　宅地建物取引業者(以下、「業者」という。)Aが、自ら売主となって業者でないBにマンション(未完成物件、分譲価格3,000万円)を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)Aが契約締結前にBから50万円の申込証拠金を受領している場合、この申込証拠金が保全措置の対象となることがある。

(2)Aは、手付金等の保全措置をとれば、Bから手付金として700万円を受領することができる。

(3)Aは、手付金150万円を受領した後、中間金として500万円を受領する場合は、その500万円について保全措置を講じなければならない。

(4)Aは、Bから供託している営業保証金の額を超える手付金を受領した場合、その超過額について保全措置は講じなければならない。

【問題3-40】

　宅地建物取引業者(以下、「業者」という。)Aが、自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)Aが、宅地建物取引業者でないBとの間で、宅地の瑕疵担保責任に関し、「法律的な瑕疵については責任を負わない」旨の特約を結んだ場合、この特約は無効である。

(2)Aが、宅地建物取引業者でないBとの間で、中古建物の瑕疵担保責任に関し、「瑕疵修補請求は認めない」旨の特約を結んだ場合、その特約は有効である。

(3)Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、Bの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定しなかった場合は、受けた損害額を立証して、全額を請求できる。

(4)Aが、宅地建物取引業者でないBとの間で、完成物件につき、「Aは、Bから受領する手付金等の額が代金額の20%以下の場合、受領前に保全措置を講じる必要はない」旨の特約を結んだ場合、その特約は有効である。

【問題3-36】　正　解　(3)

(1)は正しい。

買主が業者である場合は、業者自ら売主となる場合の規制(8種規制)は適用がない(宅地建物取引業法33条の2第1号、78条2項)。

(2)は正しい。

業者が、所有者との間で当該宅地の取得契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結していれば、自ら売主となる契約を締結できる。その際、買主(B)との間で締結する売買契約には制限がない(同法33条の2第1号)。

(3)は誤りで、正解。

所有者との間で取得契約が締結されていれば、引渡しや登記まで備える必要はない。

(4)は正しい。

取得契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結していれば、Aは、Bとの間で売買契約を締結できる。

【問題3-37】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

申込み場所と契約を締結した場所が異なる時は、買主が申込み場所を基準に考える(宅地建物取引業法37条の2第1項)。喫茶店は「事務所等以外の場所」なので、Bは解除できる。

(2)は誤り。

8日間は、業者から「書面で告げられた日」から起算する(同法施行規則16条の6)。電話では、8日間はスタートしない。

(3)は誤り。

売主(従業員も同視できる)の申し出による場合、買主の自宅は事務所等に当たらない(同法施行規則16条の5第2号)。そして、引渡しを受け、かつ、その代金全額を支払うまでは、クーリング・オフできる(同法37条の2第1項2号)。

(4)は誤り。

業者は、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない(同法37条の2第3項)。実費の控除や損害賠償の請求はできない。

【問題3-38】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

買主が契約の履行に着手するまでは、業者はその倍額償還による解除ができる(宅地建物取引業法39条2項)。Bは履行に着手したといえるので(最判昭57.6.17)、Aは、倍額を償還しても解除できない。

(2)は誤り。

瑕疵担保責任期間に関し、「目的物の引渡しの日から2年以上となる特約」を除き、民法より買主に不利な特約は無効である(同法40条)。「契約締結の日から2年間」という特約は、買主に不利な特約であり無効である。

(3)は誤り。

契約の解除に伴う損害賠償の額は代金額の10分の2を超えてはならない。これに反する特約は、10分の2を超える部分が無効となる(同法38条)。

(4)は誤り。

30日以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告し、その期間内に支払いがなければ、契約を解除できる(同法42条1項)。書面であれば、公正証書でなくてもよい。

【問題3-39】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

保全の対象である「手付金等」とは、代金の全部又は一部として授受され代金に充当されるもので、契約締結日以後、物件の引渡しまでに支払われるもの」をいう。申込証拠金は、契約締結前に授受されるが、後日、代金に充当されるものであれば保全の対象となる。

(2)は誤り。

業者は、自ら売主となる売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができない(宅地建物取引業法39条)。保全措置を講じても、この規定に反することはできない。

(3)は誤り。

中間金を受領する段階で、手付金と中間金との合計が代金額の5%又は1,000万円を超えるときは、手付金と中間金の合計額全額について保全措置を講じなければならない(同法41条)。

(4)は誤り。

営業保証金の額に関係なく、手付金の額が売買代金の額の5%(未完成物件の場合)又は1,000万円を超えている場合は、保全措置を講じなければならない(同法41条)。

【問題3-40】　正　解　(4)

(1)は正しい。

民法上、売買の瑕疵担保責任の瑕疵には「法律的な瑕疵」も含まれる(最判昭41.4.14)。本肢の特約は、民法よりも買主に不利であり、無効である(宅地建物取引業法40条)。

(2)は正しい。

瑕疵修補請求は、民法上認められておらず、この特約は買主に特に不利な内容ではない。したがって、有効である(同法40条、民法570条、566条)。

(3)は正しい。

損害賠償額の予定は、代金額の10分の2を超えることはできないが、その予定がない場合には、立証できれば損害額が10分の2を超えても請求できる(同法38条1項)。(4)は誤りで、正解。

手付金等の保全に関する規定であり、このような特約は無効である(同法78条2項、41条の2)。