2014宅地建物取引主任者受験セミナー　(19)

【問題2-41】

　宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって一団の宅地の分譲を行おうとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

アAは、当該分譲地の最寄りの駅前に、現地への案内のみを行う案内所を設置した場合、当該案内所に標識を掲げる必要はない。

イAは、この販売を案内所を設置して行うこととした場合、当該案内所に標識を掲げるとともに、当該分譲地にも標識を掲げなければならない。

ウAは、この販売を案内所を設置して行うこととした場合でも、当該案内所が土地に定着する建物内のものでなければ、宅地建物取引業法50条2項による届出をする必要はない。

エAは、この販売について案内所を設置して行うこととした場合、当該案内所では契約の締結(予約を含む)や買受けの申込みの受付等を一切行わない場合でも、専任の取引主任者を少なくとも1名以上設置しなければならない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)四つ

【問題2-42】

　宅地建物取引業者である売主Aと宅地建物取引業者でない買主Bが戸建住宅の売買契約を締結した場合において、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除ができる場合は次の記述のうちどれか。

(1)BがAの事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもので、当該契約の申込みを行い、当該宅地近くの喫茶店で売買契約を締結した場合。

(2)BがAのモデルハウスにおいて当該契約の申し込みを行い、自宅付近のレストランで売買契約を締結した場合。

(3)当該契約が宅地近くのホテルのロビーで締結され既に当該戸建住宅の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったが、Aが宅地建物取引業法第37条の2の規定の適用について書面で説明していない場合。

(4)当該契約をAが現地案内所として、宅地建物取引業法50条第1項の規定に基づく標識を掲示したテント張りの現地案内所で締結した場合。

【問題2-43】

　宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者はA、B及びCのみとする。

アAは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金4,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、140万円を受領した。

イAは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金2,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬70万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費5万円を受領した。

ウAは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1カ月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びCそれぞれから建物の借賃の1カ月分ずつを受領した。

(1)ア、イ　(2)ア、ウ　(3)イ、ウ　(4)ア、イ、ウ

【問題2-44】

　甲県に本店、乙県に支店を有する宅地建物取引業者A社に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

アA社が甲県の区域内の業務に関し、甲県知事から業務停止処分を受けたが、それに従わず業務を行った場合、甲県知事はA社の免許を取消すことができる。

イA社が免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合、事業を開始できなかったことにつき、正当な理由がない限り、A社の免許を取消さなければならない。

ウA社の役員でない専任の取引主任者の1人が宅地建物取引業法の規定に違反して罰金の刑に処せられた場合、A社の免許が取り消される。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)なし

【問題2-45】

　特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア新築住宅の売買契約において、売主は買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵(構造耐力又は雨水の侵入に影響のないものを除く。)について瑕疵担保責任を負う。

イ新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、基準日から50日以内にその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

ウ新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、買主に対し、当該住宅の売買契約を締結するまでにその住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他の住宅販売瑕疵担保保証金に関し、国土交通省令で定める事項について、書面又は口頭で説明しなければならない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)なし

【問題2-41】　正　解　(1)

アは誤り。

標識は、契約や申込を受けない現地への案内をするだけの案内所にも掲げなければならない。宅地建物取引業法50条1項、同法施行規則19条3号。

イは正しい。

一団の宅地建物の分譲を行う場合には、宅地建物の所在する場所と案内所の両方に標識の掲示が義務付けられている。同法50条1項、同法施行規則19条2号、3号。

ウは誤り。

一団の宅地建物の分譲を行う場合の案内所は、たとえ土地に定着する建物内のものでなくても業務開始日の10日前までに届出が必要である。同法50条1項、同法施行規則19条3項。

エは誤り。

申込みの受付け等を全く行わないのであれば、専任の取引主任者の設置義務はない。同法15条1項、同法施行規則6条の2。

イのみが正しく、正解は(1)である

【問題2-42】　正　解　(4)

(1)は解除できない。

事務所等において買受けの「申込み」をした場合は、たとえ事務所等以外の場所で売買契約を締結しても、もはやクーリング・オフ制度の適用はない。宅地建物取引業法37条の2第1項かっこ書。

(2)は解除できない。

モデルハウスは事務所等に該当し、そこで買受けの申し込みをしたBは、売買契約を解除することができない。同法37条の2、同法施行規則16条の5第1号ロ。

(3)は解除できない。

買主が宅地建物の引渡しを受けかつ、代金の全部を支払った場合は、履行関係が終了し、たとえ、書面で告げられていないときでも、買主は解除することができない。同法37条の2第1項2号。

(4)は解除でき、正解。

テント張りの案内所のような容易に移転可能な施設は事務所等には当たらず、売買契約の解除ができる。施行規則16条の5ロ。

【問題2-43】　正　解　(1)

アは違反しない。

(4,000万円×3%+6万円)×1.08×2=272万1,600円が報酬の限度額となる。国土交通省告示100号第3。

イは違反しない

(2,000万円×3%+6万円)×1.08=71万2,800円が報酬の度額となる。また、依頼者からの特別の依頼による広告に要した実費は別途これを受領できる。同告示100号第2。

ウは違反する。

依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃の1カ月分の1.08倍以下でなければならない。AはB及びCそれぞれから建物の借賃の1カ月分ずつ受領しており。違反する。同告示100号第4。

アとイが違反せず、正解は(1)である。

【問題2-44】　正　解　(4)

アは誤り。

免許取消処分は、免許権者しか行うことができない。免許権者でない甲県知事は、国土交通大臣免許業者の免許取消処分を行うことはできない。宅地建物取引業法66条。イは誤り。

宅地建物取引業者が免許を受けてから1年以内に事業を開始せずまたは引き続いて事業を休止したときは、正当理由の有無を問わず、免許を取り消さなければならない。同法66条1項6号。

ウは誤り。

A社の役員又は政令で定める使用人の1人が宅地建物取引業法の規定に違反して罰金の刑に処せられたときは、A社の免許は取り消されることになるが、専任の取引主任者が、宅地建物取引業法の規定に違反して罰金の刑に処せられてもA社の免許は取り消されることはない。同法66条1項1号。

ア、イ、ウすべて誤りであり、正解は(4)である。

【問題2-45】　正　解　(1)

アは正しい。

新築住宅の売買契約において、売主は買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵(構造耐力又は雨水の侵入に影響のないものを除く。)について瑕疵担保責任を負う。瑕疵担保履行法11条、2条3項、住宅の品質確保の促進等に関する法律95条1項。

イは誤り。

新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、基準日から3週間以内にその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。同法12条。ウは誤り。

供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該住宅の売買契約を締結するまでにその住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他の住宅販売瑕疵担保保証金に関し、国土交通省令で定める事項について、書面を交付して説明しなければならない。同法15条。

アのみが正しく、正解は(1)である。