イーソーコドットコム・大谷巌一の物流不動産Bizにチャンスあり　第4回　不動産の常識が通用しない　1

　今まで物流不動産市場を取り巻く環境を説明してきた。これからは実際に物流不動産のチェックポイントを紹介する。今回は、不動産会社が陥りやすい物流不動産の特異性だ。今まで、物流不動産を扱おうとした多くの不動産会社を見てきたが、この〝特異性〟を理解できずに、撤退をしていった。

　一般的にマンションやオフィスビルといった不動産の場合、基本となるのは3項目。地域、予算、広さ。その3つとちょっとした条件を聞けば、物件を絞りこめて、あとはお客に選んでもらう。

　しかし、物流不動産の場合、この3項目では足らない。例えば、同じ地域、予算、広さで探していても、その倉庫に入れる荷物によって、紹介する倉庫は異なる。

　鉄工材のような重い荷物を入れるのに、床荷重がない倉庫は紹介できない。一方で、アスクルのような文具といった細かい荷物で、仕分け作業に多くのパートが必要な場合は空調効率などを考える必要がある。だから、天井高は高くない方が良い。そのほかに、トイレや休憩スペースなども考えなければならない。精密機械も特殊で、防塵床などが必要になる。

　荷物の荷姿も重要だ。飲料などでは工場から段ボール50箱ぐらいが1つのパレットに積まれてくる。パレットごとフォークリフトで倉庫内に運び、2段、3段に積み上げて保管する。ここでは天井高が必要になる。一方、流通の川下に行くと、パレットではなく段ボール単位での取り扱いになることが多い。この場合は天井高がいらない。同じ荷物でも、取り扱い方法が異なれば、倉庫に求められる機能も変わっていくのだ。

　テナントの荷物の種類や物流の形態を確認せずに、3項目だけ確認すると、ニーズの合わない倉庫を紹介することになる。空振りが多く、手間と時間だけがかかってしまう。

　実際、私が仲介をしていたときに、お客の間に物流不動産に不慣れな不動産会社が入ったことで、大変な目に遭った。お客の物流に関する情報をろくに貰えず、精密機械を保管するのに、吹きっさらしの倉庫を紹介し、お客から現場で怒鳴られたという苦い経験がある。これが物流不動産の難しいところと言える。

(おおたに・いわかず=イーソーコドットコム会長)