2013宅地建物取引主任者受験セミナー　(18)

【問題2-36】

　宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく、媒介契約の規制に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)宅地建物取引業者が宅地の売却について専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額、法令上の制限等を指定流通機構に登録しなければならないが、依頼者の氏名、住所は、その必要はない。(2)宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買・交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく一定の事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければならないが、貸借の媒介の契約を締結したときは、その必要はない。

(3)宅地建物取引業者が、一般媒介契約を締結した場合でも、依頼者に交付すべき書面には、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものか否かの別を記載しなければならない。

(4)宅地建物取引業者が、専属専任媒介契約を締結した場合、媒介の依頼者に対し当該契約の業務の処理状況を1週間(ただし、当該宅地建物取引業者の休業日は含まない)に1回以上報告しなければならない。

【問題2-37】

　マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合に、宅地建物取引業法35条の規定に基づき重要事項として説明しなければならない事項は、次のうちどれか。

(1)建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限

(2)敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法

(3)管理が委託されている場合の管理先の氏名、住所(法人の場合は、その商号、名称、主たる事務所の所在地)及び管理の内容

(4)建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途等の制限に関する規約の内容

【問題2-38】

　宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと宅地(造成工事完了済)の売買契約(価格4,000万円)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するもの組合せとして正しいものどれか。

アAは、Bから手付金500万円を受領するにあたって、指定保管機関Cと手付金等寄託契約を結び、その契約を証する書面をCがBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記がなされたので、当該寄託契約を解除した。

イAは、Bから手付金として500万円を受領したが、営業保証金の範囲内であったので保全措置は講じなかった。

ウAは、Bから手付金500万円を受領するにあたって、250万円は銀行Dと保証委託契約を締結し、残りの250万円については、宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Eを連帯保証人として、それぞれの契約書をBに交付した。

(1)ア、イ

(2)ア、ウ

(3)イ、ウ

(4)ア、イ、ウ

【問題2-39】

　宅地建物取引業者が媒介をして宅地の売買を成立させた場合に交付する書面に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)当該宅地の移転登記の申請の時期は、必ず書面に記載しなければならない。

(2)書面の交付は、当該マンションについて重要事項の説明を行った取引主任者が書面に記名押印をし、売買契約が成立した後、遅滞なく行わなければならない。

(3)瑕疵担保責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、必ず書面に記載しなければならない。

(4)天災その他不可抗力に損害の負担に関する定めがあるときはその内容を必ず書面に記載しなければならない。

【問題2-40】

　宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBに宅地を販売する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)Aが当該契約を締結する際、Bを威迫する行為をした場合、Aは監督処分を受けることがあるが、罰則の適用を受けることはない。

(2)Aが瑕疵担保責任を負うべき期間を「Bが当該宅地の瑕疵の事実を知ったときから2年」とした場合、この特約は有効である。

(3)Aは、契約の締結を誘引するため、Bの手付金の支払いについて分割払いとすることができない。

(4)当該宅地の売買契約が割賦販売の場合において、AがBと「賦払金の支払いを30日以上怠れば当然に解除となる」とした場合、この特約は有効である。

【問題2-36】　正　解　(4)

(1)は正しい。

登録に係る宅地建物の所有者の氏名、住所は指定流通機構への登録事項ではない。宅地建物取引業法34条の2第5項、施行規則15条の9。

(2)は正しい。

媒介契約の規制は「宅地建物の売買・交換の媒介または代理」に限られ、貸借の媒介には及ばない。貸借の媒介・代理は、この規制の対象から除外されている。同法34条の2第1項。

(3)は正しい。

宅地建物取引業者は、一般媒介契約、専任媒介契約を問わず国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づく必要はない。ただし、標準媒介契約約款に基づくか否かは、依頼者に交付すべき書面にその旨を記載しなければならない。宅地建物取引業法34条の2第1項。施行規則15条の7。

(4)は誤りで、正解。

専属専任媒介契約の場合、業務の処理状況を宅地建物取引業者の休業日を含み1週間に1回以上、依頼者に報告しなければならない。同法34条の2第8項。

【問題2-37】　正　解　(4)

(1)は説明事項とされていない。

取引の対象物件がマンションの貸借の媒介である場合、容積率、建ぺい率の制限は説明事項とされていない。宅地建物取引業法35条1項2号。

(2)は説明事項とされていない。

敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項は説明しなければならないが、金銭の保管方法までは説明事項とされていない。

同法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第11号。

(3)は内容までは説明する必要はない。

管理が委託されている場合、委託先の氏名、住所(法人の場合は、その商号、名称、主たる事務所の所在地)を説明しなければならないが、その内容までは説明する必要はない。同法35条1項6号、同法施行規則16条の2第8号。

(4)は説明の必要があり、正解。

専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。ペットの飼育、ピアノの使用、フローリング工事の禁止制限などがこの制限に該当する。同法35条1項6号。同法施行規則16条の2第3号。

【問題2-38】　正　解　(3)

アは違反しない。

当該宅地建物について、買主への所有権移転登記がなされたとき、または買主が所有権の登記をしたときは、重ねて手付金等の保全措置は講じなくてもよい。宅地建物取引業法41条の2第1項但書。

イは違反する。

営業保証金の額に関係なく、手付金の額が売買代金の額の10%を超えているので、保全措置を講じなければならない。同法41条の2。

ウは違反する。

工事完了後の売買における手付金等保全措置は、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険、または指定保管機関による保管によって行われ、宅建業者による保全措置は認められない。同法41条の2第1項。

イとウが違反し、正解は(3)である。

【問題2-39】　正　解　(2)

(1)は正しい。

宅地建物の移転登記申請の時期は必要的記載事項の一つである。宅地建物取引業法37条1項5号。

(2)は誤りで、正解。

書面の交付は、取引主任者が書面に記名押印し、売買契約が成立した後、遅滞なく行わなければならないが、重要事項の説明を行った取引主任者と同一である必要はない。同法37条3項。

(3)は正しい。

瑕疵担保責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容を書面に記載しなければならない。同法37条1項11号。

(4)は正しい。

天災その他不可抗力による損害の負担があるときは、その内容を書面に記載しなければならない。同法37条1項10号。

【問題2-40】　正　解　(4)

(1)は正しい。

相手方等を威迫する行為をした場合、監督処分を受けることがあるが、罰則を受けることはない。宅地建物取引業法47条の2第2項、65条4項第2号、66条1項第9号。(2)は正しい。

Bが瑕疵の事実を知った日から2年まで担保責任を負うという特約は、買主に不利になるわけではないので、この特約は有効である。同法40条、民法570条、566条。

(3)は正しい。

手付の分割払いによって契約の締結を誘引することも手付の貸与の禁止に該当し、宅建業法違反となる。同法47条3号。

(4)は誤りで、正解。

割賦販売において賦払金の支払いの遅滞を理由とする契約解除は、30日以上の期間を定めて書面で催告しなければならない(同法42条1項)。従って、本肢の特約は買主に不利であり、無効である。同条2項。