不動産鑑定士調停センター　紛争解決のためのQ&A　第18回　競売で借地権付建物を落札したが　譲渡承諾料は買受人負担

　A　賃借権の譲渡、転貸は、賃貸人の承諾を要します(民法第612条)が、譲受人の第三者が借地権を取得しても地主が不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権の譲渡を承諾しないときは、借地権者(競売の場合は落札した第三者)の申立てにより、裁判所は地主の承諾に代わる許可を与えることができるとされています(借地借家法第19条、第20条)。

　競売で取得したときは、代金を支払った後2カ月以内に限り申立てをすることができます(同法第20条3項)。地主の承諾に代わる許可を与える場合、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、財産上の給付を命ずることができるとされており、いわゆる譲渡承諾料の支払いが規定されています。

　譲渡承諾料は東京などでは一般的に借地権価格の10%とされており、競売の売却基準価額は、譲渡承諾料相当額を控除して求められています。借地権者は譲渡承諾料支払いの資力がないのが一般的ですから、買受人が支払うことを前提としてあらかじめ譲渡承諾料相当額を控除しています。競売の場合、借地権の価格は売却基準価額、落札価格、正常な市場における時価の3通りの価格が出てきますが、正常な市場における時価を基準として求めます。