不動産鑑定士調停センター　紛争解決のためのQ&A　第17回建物賃借の更新料を求められている　市場バランスで変わる慣行

　A　土地の更新料の支払いについて、最高裁判所は当然の支払義務はないと判示しており、借家の場合も同様と考えられます。従って、更新料支払いの約束がない場合には支払義務はありません。契約更新にあたり更新料を払う旨の約束がある場合には、法定更新する場合であっても支払義務があるか否かについては見解が分かれています。

　契約の更新には合意更新と法定更新とがありますが、更新料の支払約束は、合意更新の場合は契約に拘束され支払義務があるということになります。法定更新の場合には、更新料の支払義務を課すことは借地借家法第6条、第30条の更新拒絶の要件、建物の賃借人に不利な特約は無効とする強行規定の趣旨にそぐわないことから支払義務はないという趣旨の判例と、更新料には賃料の補充的性質を有し、相当な額であれば賃借人に不利な特約とはいえず、支払約束があれば法定更新の場合でも支払義務があるという趣旨の判例があります。

　更新料の額など、個別事案の内容によって結論が違ってくることもありますが、賃貸借契約締結にあたり、更新料支払いの意思がなければ、更新料の支払約束はしないなど、あらかじめ意思を明確にするとトラブルを防止することができます。