不動産鑑定士調停センター　紛争解決のためのQ&A　第16回　土地賃借の更新料は支払うべきか　根拠説には一長一短が

　A　最高裁判所(昭和58年1月24日第三小法廷判決)は、建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃貸借期間満了に際し、賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃借人に賃貸人に対する更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められない、として更新料の支払義務を否定しました。裁判上、更新料の額などを合意した場合は別として、更新時期が来たからという理由だけで更新料の支払いを求めて訴えを提起しても、最高裁判決があるので難しいようです。

　しかし、合意更新しているケースでは更新料が支払われている例を多くみかけます。建物所有目的の賃借権は、契約関係が将来も長期に及ぶので、その間、地代改定、増改築の地主の承諾、借地権付建物の譲渡承諾など、地主との話し合いの機会が出てきます。その時、更新料を払う、払わないなどの感情的対立などから円満な話し合いの支障にならないように配慮し、話し合いで更新料の支払いを約束することも多いようです。

　更新料支払いの根拠として、地代の後払い説、前払い説、異議権放棄の対価説、紛争解決金説など様々な説がみられますが、それぞれに一長一短があるようです。評価方法としては、更新料の支払根拠が一義的に明確ではなく、不動産鑑定評価基準には更新料を求める評価方式の規定はありませんが、巷間での取引慣行に従って評価することが一般的と考えられます。更新料の求め方として確定した方法はありませんが、更地価格、借地権価格を基準として、その何パーセントという割合を乗じて求める方法が一般的なようです。