2013宅地建物取引主任者受験セミナー　(7)

住宅新報 2012年12月25日号 6面

2012年12月25日 12:30資格・実務

【問題1―31】

　次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)宅地建物取引業者が締結した宅地の売却に関する専任媒介契約において、「有効期間は4カ月」との特約をした場合であっても、その有効期間は3カ月となる。

(2)宅地建物取引業者が締結した宅地の売却に関する専任媒介契約において、「有効期間内に売却できなかった場合、依頼者の希望があれば媒介価格で媒介業者が買い取る」との特約をした場合には、その特約は無効となる。

(3)宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地建物取引業者でない者と締結した宅地の売買契約において、「予定する損害賠償の額と違約金の額をそれぞれ代金の額の20%とする」との特約をした場合であっても、予定する損害賠償の額と違約金の額を合算した額は、代金の20%となる。(4)宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地建物取引業者でない者と締結した宅地の売買契約において、「目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、損害賠償を請求することができる期間は、目的物の引渡しの日から1年」との特約をした場合には、その特約は無効とされ、買主は、瑕疵があることを知ったときから1年以内であれば、損害賠償を請求することができる。

【問題1-32】

　Aは、その所有する土地の上にBが建てた建物をBから取得する契約を締結した。その契約には、「Bの移転先が3月以内に見つからない場合、本契約はその効力を発生しない」との停止条件が付されていたが、Bの移転先が見つからない間に、Aは、自ら売主として、Cとの間に当該土地及び建物の売買契約を締結した。この場合において、宅地建物取引業法の規定に違反するものは、次のうちどれか。

(1)Aが宅地建物取引業者で、B・Cが宅地建物取引業者でない場合

(2)Bが宅地建物取引業者で、A・Cが宅地建物取引業者でない場合

(3)Cが宅地建物取引業者で、A・Bが宅地建物取引業者でない場合

(4)A・Cが宅地建物取引業者で、Bが宅地建物取引業者でない場合

【問題1-33】

　宅地建物取引業者Aは、自ら保有する宅地を売却するため、宅地建物取引業者Bと媒介契約を締結した。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

(1)Bは、当該宅地に関して広告をするときは、媒介して当該売買を成立させることを明示しなければならない。

(2)AB間の契約は宅地建物取引業者間の契約であるので、Bは、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面(以下「媒介契約書」という)を作成する必要はない。(3)売主であるAは、買主に対し、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う義務はないが、媒介業者であるBは、重要事項の説明を行わなければならない。(4)AがBに支払う報酬については、買主が見つかった時点で決定することもあるので、媒介契約書に必ずしも記載する必要はない。

【問題1-34】

　宅地建物取引業者Aは、自ら売主として建築工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でないBに売却する契約を締結した。売買の際に手付金等を受領しようとする場合における宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)Aは、Bが支払う手付金等について保全措置を講ずることとなるので、契約締結の際、売買代金の額の30%の額の手付を受領することができる。

(2)手付金等の保全措置の概要は、宅地建物取引業法第37条に規定する書面に記載しなければならない事項ではないが、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項として説明しなければならない。

(3)手付金等として売買代金の額の20%を受領した場合の手付金等の保全措置は、売買代金の額の5%を超える部分である15%についてのみ行えばよい。

(4)Aが銀行等との間において、保証委託契約を締結して手付金等の保全措置を講じるときは、Aは、銀行等が手付金等の返還義務を連帯してBに対し保証することを約する書面に、宅地建物取引主任者をして記名押印させなければならない。

【問題1-35】

　宅地建物取引業者A(甲県知事免許・個人業者)に対する監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)Aが免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合において、そのことについて正当な理由があるときは、甲県知事はAの免許を取り消すことができない。

(2)甲県知事は、Aの所在を確知できないときは、甲県の公報でその事実を公告し、その公告の日から30日を経過してもAから申出がないときであっても、聴聞をしなければ、Aの免許を取り消すことはできない。

(3)Aが宅地建物取引業の業務に関して国土利用計画法の規定に違反し、懲役の刑に処せられた場合には、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。

(4)甲県知事から宅地建物取引業法第69条第2項の規定による聴聞の通知を受けたAが、聴聞の期日に出頭しないときは、甲県知事は、その理由のいかんを問わず聴聞を行わないで処分をすることができる。

【問題1―31】　正　解　(2)

(1)は正しい。

専任媒介契約の有効期間は3カ月を超えることはできず、これより長い期間を定めても、有効期間は3カ月になる。宅地建物取引業法34条の2第3項。

(2)は誤りで、正解。

「一定の期間中に目的物件の売却ができなかったときは、宅地建物取引業者が媒介価額を下回る価額で買い取る旨の特約は、売主が宅地建物取引業者に安く売ることを義務付けず、売主の希望があれば宅地建物取引業者が買い取るべきことを定めたのみであれば差し支えない」(国土交通省通知)。

(3)は正しい。

損害賠償額の予定等の制限では、損害賠償額の予定額と違約金を別に定めた場合、合算した額が代金の10分の2までとなっている。同法38条。

(4)は正しい。

引渡しから「2年」以上とすれば、その特約は無効となるが、これ未満の場合は民法の原則に返り、「瑕疵があることを知った時から1年」以内であれば、損害賠償を請求することができる。同法40条、民法570条、566条。

【問題1-32】　正　解　(1)

　宅地建物取引業者は、自ら売主として、自己の所有に属しない物件を、宅地建物取引業者でない者と売買契約を締結してはならない。ただし、所有者と売買契約(予約含む)を締結していればこの限りではないが、所有者との売買契約が停止条件付であるときには、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でない者と売買契約を締結することはできない(宅地建物取引業法33条の2第1項第1号)。すなわち、本問ではAが宅地建物取引業者で、Cが宅地建物取引業者でないケースが業法違反となる。したがって、(1)が正解。

【問題1-33】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

取引態様の明示規定である。宅地建物取引業法34条。

(2)は誤り。

媒介契約書の作成・交付は宅地建物取引業者間でも省略することはできない。同法78条2項。

(3)は誤り。

本肢のようなケースでは、媒介業者だけでなく、売主業者も、相手方に対し重要事項の説明を行う必要がある(同法35条1項)。この場合には、売主業者・媒介業者の取引主任者が連名して記名・押印するなどの方法で行っている。

(4)は誤り。

報酬に関する事項は、媒介契約書に必ず記載しなければならない。同法34条の2第1項第6号。

【問題1-34】　正　解　(2)

(1)は誤り。

手付金等の保全措置を講じていても、手付金は代金の10分の2までしか受領することはできない。宅地建物取引業法39条1項。