不動産鑑定士調停センター　紛争解決のためのQ&A　第9回　マンション共有持ち分権の評価は　20%前後の市場性減価行う

　A　競売においてファミリーマンションの共有持ち分のみが売却対象となるケースは稀にあります。そこでまず共有持ち分にかかわる競売物件の評価について、原則的な考え方を記します。

　通常の競売物件の評価では一般市場における適正な時価を基礎とし、競売市場特有の要因(所有者の協力が得られない、心理的抵抗感、内覧に制約がある、資金的余裕を要するなど)を考慮し、競売市場修正を行って売却基準価格を求めますが、売却不動産固有の要因によって需要が限定されることが予想される場合、競売市場修正を行う前段階で市場性修正を行っています。市場性修正は実務的には10～20%程度の減価をしていることが多いようです。例えば底地、無道路地、再建築不可の土地、極端な不整形地、低廉な賃料の長期賃借権者居付の建物、借地権付建物、その他各様の売却困難物件がありますが、共有持ち分もこれに該当します。

　不動産の共有持ち分は一般的に当該物件の使用・収益・処分が制限され、あるいは共有物分割のための時間的、経済的負担を伴うので市場では実需が相対的に限定されますので、評価にあたっては市場性を考慮します。共有持ち分には比較的分割し易い更地から分割し難い土地建物まで様々なケースが考えられますが、ファミリーマンションの一室は現物分割できないので換価分割、代償分割に限られ、分割の選択肢は限られるので分割の時間的、経済的負担を考慮し20%前後の市場性減価を行っているのが一般的です。このように共有持ち分のみの売却の場合は共有減価を行いますが、すべての共有持ち分(100%)を売却するときは、共有減価は行いません。買受人は100%の所有権を取得することになるからです。(不動産鑑定士・千葉周二)