不動産鑑定士調停センター　紛争解決のためのQ&A　第7回　借地上住宅を建て替える際の承諾料　更地価格の10%前後が目安

　A　土地の賃貸借契約は、契約面積、契約の目的、契約期間、賃料などのほか承諾を要する事項等について取り決め、借地の譲渡転貸、建物の増改築等に当たっては多くの場合、事前に地主の承諾を要する旨を定めています。増改築禁止の特約はこれに該当し、地主が増改築を承諾する見返りとして承諾料を要求することが通常です。建物の増改築は契約に定められた借地条件を変更しないで行う建て替えである一方、非堅固な建物(木造等)を堅固な建物(鉄骨造等)に建て替える場合や建物の用途の変更(居住用から事業用など)を伴う建て替えなど借地条件を変更して行う場合もあります。

　借地非訟では一般に前者は増改築許可申立事件、後者は借地条件変更許可申立事件として取り扱われています。地主の許可が得られず、裁判所が代わって許可する付随処分として、増改築承諾料は増改築の程度によって更地価格を基礎に3～5%程度、条件変更承諾料で10%前後を目安に決定されています。承諾料と併せて地代の増額を求められるケースが一般的です。

　建物が建て替えられることによって借地期間が実質的に延長し、借地人にとっては、より長期安定的に使用収益ができること及び土地利用価値の増大が図られること。一方、地主にとっては、長期的に自らの使用収益が制約を受けること、また、建物買取請求権の行使に当たって、賃貸人の負担が増加することなどの対価として、承諾料が授受されています。