福田郁雄・コンサル講座　相続ビジネスの壺　――(12)　時価と評価の乖離をつく

制度上の節税策

　節税という言葉は魅力的で、富裕層の注目を集められます。多くのメディアで特集が組まれていますね。　相続税の制度上の節税策としてよく言われるのが(1)貸家建付地にする。つまり、貸家やアパートや貸しビル等を建て、土地の評価を下げる。(D地区で18%減、C地区で21%減)

　(2)建物が貸家の場合、借家権割合の30%が評価減できる。というものです。収益不動産は土地の評価を約2割、建物の評価を3割下げてくれるという制度です。

　収益力のある価値の高い不動産の評価が下がるのでお得感があります。ところが、いざ売却する時、土地の価格は3割減、建物の価格は5割減なんてことはよくあります。売却時には、その不動産が生み出す収益によって価格が決まるからです。節税効果以上に価値を落とした場合は失敗です。

実務での節税策

　節税効果が高いのは、むしろ時価と評価の乖離の方です。例えば1億円で都心の100m2の土地を買いました。路線価から算出した相続税評価額が6000万円だとすると、40%の評価が落ちたことになります。

　一方、1億円でかなり郊外の土地10000m2の土地を買いました。路線価から算出した相続税評価額が1.5億円だとすると、50%の評価が増えたことになります。

　路線価は必ずしも実勢価格を反映していないので、このようなことが起きるのです。一般的には地価の高い都心が有利で、地価の安い郊外や地方が不利となっています。

　郊外や地方の(相続税評価>時価)の土地を売却して、都心の(相続税評価<時価)の土地を購入するだけで抜群の節税効果を生むわけです。

　建物の評価も時価と相続税評価に乖離があります。建物の相続税評価は市区町村の評価する固定資産評価です。

　これは実際に建築した価格よりかなり低く、50%位になることもあります。

　とりわけ、都心のペンシルビルの建築費は高いにもかかわらず、固定資産評価はそれほど高くないので、都心の建物の方が有利になるのです。

　この分野は不動産実務者の得意分野です。

　(ふくだ・いくお=福田財産コンサル社長)