2012宅地建物取引主任者受験セミナー　(44)

【問題5-16】

　農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)農業者が必要な資金を銀行から借りるため、農地に抵当権を設定する場合や、その抵当権の実行による競売で買受ける場合は、農地法3条1項の許可は不要である。

(2)農業者が、耕作目的で農地を取得しようとする場合において、当該農地が取得者の住所のある市町村の区域外にあるときは、都道府県知事の許可が必要である。

(3)国や都道府県が農地を取得した場合は許可や届出が不要であるが、個人が相続、時効取得及び遺産分割により取得した場合は、遅滞なく、農業委員会に届け出なければならない。

(4)市街化区域内にある農地を耕作の目的で取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば、農地法3条1項の許可は不要である。

【問題5-17】

　土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は組合員となるが、借家権を有する者は組合員とはならない。

(2)事業計画においては、施行地区、設計の概要、事業期間を定めなければならず、また、資金計画についても定めておくこと望ましいと規定されている。

(3)組合の設立の認可があった日後、換地処分の公告がある日までに、施行地区内で、事業の施行障害となるおそれのある土地の区画形質の変更を行う者は、都道府県知事又は国土交通大臣の許可を受けなければならない。

(4)換地処分により、従前の宅地について存在した権利関係は、同一性を維持して、換地に移行するが、権利の申告がなされていない借地権などは消滅する。

【問題5-18】

　宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)都道府県知事から受任された者は、宅地造成規制区域の指定のために他人の占有地に立入調査を実行できるが、それにより生じた通常の損害は、補償の対象とならない。(2)規制区域内において宅地造成工事を行なう場合、造成主は、工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなければならないが、都市計画法の開発許可を受けて行なわれる宅地造成では許可が不要である。

(3)都道府県知事は、規制区域内における宅地造成工事で、許可条件に反するものについては、当該工事の造成主、宅地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施行停止を命ずることができる。

(4)規制区域内の宅地において、擁壁等に関する工事を行った者は、その工事完了後、14日以内に、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

【問題5-19】

　宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)Aが、その所有地にマンションを建築し、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをBに委託した場合、A及びBは、免許を必要としない。

(2)Cが死亡し、その相続人Dが相続した用途地域内の土地を30区画に区画割し、駐車場用地として多数の知人友人に対して反復継続して売却する場合、Dは免許が必要である。

(3)行政庁により免許の取消しを受けた元宅地建物取引業者のEは、残務整理の範囲内では、業務の一部を合法的に行うことができるが、業者の義務である手付金等の保全措置などは課せられない。

(4)破産管財人が、破産財団の換価のために自らの名において宅地の取引を反復継続して行う場合は、免許は不要である。

【問題5-20】

　次の者のうち、宅地建物取引業の免許を受けることができないものはどれか。

(1)A―営業に関し、成年者と同一の行為能力がない未成年者であるが、その法定代理人である法人の役員Bが、刑法247条の罪(背任罪)を犯し、罰金刑に処せられ、その執行を終わった日から3年を経過している。

(2)B―宅地建物取引業者であったとき、業務停止処分についての聴聞の期日等を公示されたが、その公示後聴聞が行なわれる前に相当な理由なく廃業の届出をし、その届出から2年を経過している。

(3)C―その取締役が、刑法211条の罪(業務上過失致死傷)により、懲役1年執行猶予3年の刑に処せられ、現在は執行猶予期間が満了しているが、満了から5年を経過していない。

(4)D―その専任の取引主任者が、免許換えをしなければならない事由に該当しながら、新たな免許を受けていなかったために免許の取消しを受けた法人の取締役であった場合で、その取消しの日から3年を経過している。

【問題5-16】　正　解　(3)

(1)は誤り。

抵当権は、使用収益権ではないので、その設定は許可不要である。しかし、抵当権の実行による競売で所有権が移転する場合は、許可が必要である。農地法3条1項。

(2)は誤り。

改正により、都道府県知事の許可は廃止され、この場合も農業委員会の許可を受ければよいこととなった。

(3)は正しく、正解。

市町村が取得する場合は、原則として許可が必要であること及び個人の届出は事後的でよいことに注意。同法3条、3条の3。

(4)は誤り。

4条や5条と異なり、3条1項の許可については、市街化区域内の農地に関する農業委員会への届出の例外措置はない。

【問題5-17】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

土地区画整理組合への加入は強制加入方式であるが、組合員となるのは、宅地について所有権又は借地権を有する者である。土地区画整理法25条1項。

(2)は誤り。

事業計画においては、施行地区、設計の概要、事業期間、資金計画を定めなければならならない。同法6条1項。

(3)は誤り。

この場合は、「都道府県知事等(市の区域内において、民間施行又は市施行の場合は、当該市の長)又は国土交通大臣」に改正された。同法76条1項、同施行令70条。

(4)は誤り。

権利の申告がなされていない未登記の所有権以外の権利(借地権など)も当然に消滅するわけではなく、換地上に移行して存続する(判例)。

【問題5-18】　正　解　(2)

(1)は誤り。

都道府県知事等が、規制区域指定のために、他人の占有地に立ち入った結果、他人に損失を与えた場合、都道府県等は、通常生ずべき損失を補償しなければならない。宅地造成等規制法4条1項、7条1項。

(2)は正しく、正解。

都市計画法の開発許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した宅地造成工事については、都道府県知事の許可は不要である。同法8条1項ただし書。

(3)は誤り。

工事許可を受けていなかったり、許可条件に反する工事を継続している場合は、工事の施行停止や擁壁の設置なぢを命ずることができるが、その対象者は、造成主、請負人(下請負人を含む)もしくは現場管理者である。同法14条2項。

(4)は誤り。

規制区域内の宅地において、擁壁等に関する工事を行おうとする者は、その工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。同法15条2項。

【問題5-19】　正　解　(3)

(1)は正しい。

自ら貸主になるAの行為は、宅建業に当たらない。また、マンションの管理行為も宅建業ではない。したがって、両名とも、免許は不要である。宅地建物取引業法2条2号。

(2)は正しい。

用途地域内の土地は、原則として宅地である。また、多数の知人友人は、不特定多数といえるため、Cは、免許が必要である。

(3)は誤りで、正解。

免許の取消しを受けた者は、締結した契約を結了する目的の範囲内では、なお宅地建物取引業者とみなされ、その結果、手付金等の保全、所有権留保等の禁止などの法律上の義務も課せられることになる。同法76条。

(4)は正しい。

破産管財人は、破産財団の管理処分権を有し、裁判所の監督の下にその職務として財産の処分及び配分を行うものであるから、「業として行う」には該当せず、免許は不要である。「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方について」より。

【問題5-20】　正　解　(1)

(1)は免許を受けられず、正解。

成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の場合、その法定代理人が免許の欠格要件に該当すると、免許を受けられない。そして、法定代理人が法人の場合は、その役員について免許の欠格要件を審査することになる。背任罪は、罰金刑の欠格要件に該当する犯罪であるから、Aは免許を受けられない。宅地建物取引業法5条1項3号の2、6号。

(2)は免許を受けられる。

聴聞の公示後聴聞前の廃業が問題となるのは、「免許取消しに関する聴聞」の場合である。業務停止処分に関する聴聞では、欠格要件にならない。同2号の2参照。

(3)は免許を受けられる。

禁錮以上の刑に処せられた場合は、犯した犯罪の種類を問わず欠格要件となる。また、執行猶予期間中は免許を受けることはできないが、満了すれば、刑の言渡しは効力を失うので、直ちに免許を受けられる。したがって、Cも免許を受けることができる。同法3号、6号。

(4)は免許を受けられる。

法人の免許申請において、審査の対象となるのは、役員及び政令で定める使用人であり、専任の取引主任者は審査対象ではない(同7号)。また、免許換えの不履行を理由とする免許取消しは、免許の欠格要件とはならない。同2号。