2026　宅地建物取引士受験セミナー　(19)

【問題2-41】

　宅地建物取引業者(以下、「業者」という)Aが、B所有の土地(以下、「対象地」という)について、自ら売主となる売買契約(以下、「当該契約」という)を締結する場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)AがBとの間で対象地について売買の予約をしている場合、Aは、予約完結権を行使する前であっても、C(非業者)と当該契約を締結できる。

(2)AがBとの間で対象地について取得契約を締結していなくても、買主のD(非業者)から交付される手付金等について法定の保全措置を講じれば、Aは、対象地についてDと当該契約を締結できる。

(3)AがBとの間で対象地(農地)について農地法第5条の都道府県知事の許可を停止条件とする売買契約を締結している場合、Aは、E(業者)と当該契約を締結できる。

(4)AがBとの間で対象地(土地区画整理事業に係る保留地予定地)について取得契約を締結していなくても、対象地を施行者Fから取得する契約を締結しているときは、Aは、G(非業者)と当該契約を締結できる。

【問題2-42】

　宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した建物の売買契約に関する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)建物が未完成物件か完成物件かの判断は、物件引渡時において判断すべきである。また、工事の完了は、外観・内装工事が完了すればよく、居住が可能である状態までは求められていない。

(2)工事完了前の保全措置は、保証及び保険の2種類であるので、工事完了前の物件について保管の措置を講じても、保証又は保険の措置を講じなければ、宅地建物取引業法第41条1項に違反する。

(3)保全措置のうち、保証委託契約は、宅建業者の負う手付金等の返還債務を連帯して保証することを銀行等に委託する契約であり、その旨を約する書面を買主に交付することが必要である。

(4)建物が工事完了後で、価格3000万円である場合、Aが契約締結日前に50万円の申込証拠金(契約締結後、代金に充当)を受領していたときは、全額(350万円)について保全措置を講じた後でなければ、Aは、契約日に手付金300万円を受け取ることができない。

【問題2-43】

　宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下、「法」という)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

アAは、Bとの間で建物の売買契約(代金3000万円)を締結するに際し、Bから手付金200万円を受領する予定であるが、Aは、他に契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めるときは、400万円が上限となる。

イAが、契約締結前に、建物の品質に関する契約不適合の存在について説明していた場合、その品質に関する契約不適合については「種類・品質に関する契約不適合責任を負わないとする特約」は有効である。

ウAB間の売買契約が割賦販売契約であった場合において、Bが賦払金の支払いを履行しないときには、Aは、30日以上の期間を定めて書面又は口頭で支払いを催告しなければ、契約の解除はできない。

エAがクーリング・オフの適用がある場所でBと契約した場合に、Bに対してクーリング・オフをしない旨の合意を求め、Bが合意に応じた上で契約を締結しても、Bにはクーリング・オフ制度が適用される。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)四つ

【問題2-44】

　宅地建物取引業者(消費税課税業者。以下、「業者」という)の報酬に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、報酬額には消費税相当額が含まれる。

(1)長期の空家等の貸借の媒介の場合、当該媒介を要する費用を勘案して、業者が依頼者双方から受領できる報酬額の合計は、借賃の1.1カ月分を超えて、借賃の2.2カ月分の範囲内となる。

(2)業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に報酬額を掲示しなければならず、またここに掲示する報酬額は、消費税を含む金額である。

(3)業者は、媒介や代理を行った場合、契約が成立すれば、依頼者に媒介報酬や代理報酬を請求できるが、特に依頼者から依頼された特別の広告については、契約が不成立のときは相当額も請求できない。

(4)業者が、交換の媒介をした場合、依頼者の一方から受領できる報酬額の限度額は、評価額が高い方の物件の価額を基準に、売買の媒介の場合と同様の計算をして求める。

【問題2-45】

　宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が自ら売主として宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合における住宅販売瑕疵担保保証金(以下、「保証金」という)等に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)Aは、基準日(毎年3月31日)から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前5年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、保証金の供託をしていなければならない。

(2)Aは、基準日において、保証金が基準額を上回るときに、超過額を取り戻すには、甲県知事の承認を受けなければならない。

(3)Aは、Bに対して、契約を締結するまでに、供託所の所在地等について、Bの承諾を得て、書面の交付に代えて電磁的方法によって説明することができる。

(4)AB間に「新築住宅の構造耐力上主要な部分等に瑕疵があっても、Aは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約があっても、その特約は無効であり、Aは、資力確保義務を講じなければならない。

【問題2-41】　正　解　(2)

(1)は正しい。

Aは、予約完結権を行使すれば、Bとの間で通常の売買契約が締結されたことになる。したがって、予約があればCの保護にかけることはなく、予約完結権の行使までは不要である。宅地建物取引業法33条の2第1号。

(2)は誤りで、正解。

本肢のような他人物売買については、所有者との間で取得契約を締結していなければ、業者は、自ら売主となる売買契約を締結できない(同法33条の2)。手付金等の保全措置は未完成物件に係る場合である。

(3)は正しい。

業者自ら売主となる場合の規制は、買主が業者の場合には適用がない(同法33条の2第1号、78条2項)。したがって、Aは、業者Eと対象地の売買契約を締結できる。

(4)は正しい。

他人物について、所有者との間で取得契約が締結されていなくても、本肢のように、業者が目的不動産を取得できることが明らかなケースでは、当該契約を締結することができる。施行規則15条の6。

【問題2-42】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

宅地の造成又は建築に関する工事が完了済みか否かは、「売買契約時」において判断すべきである。また、工事の完了は、外観・内装工事が完了し、居住が可能である状態を指す。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方。

(2)は正しい。

保管の措置(寄託契約等の締結)は、工事完了後の物件の保全措置として設けられているものであり、工事完了前の物件の保全措置は、保証又は保険の2種類である。解釈・運用の考え方。

(3)は正しい。

この場合、銀行等の保証債務は、少なくとも宅建業者が受領した手付金等の返還債務の全額を保証するものであることが必要である。

(4)は正しい。

契約締結後、代金に充当される申込証拠金は、保全措置の対象であり、本肢の保全額は、350万円となる。同法41条の2。

【問題2-43】　正　解　(2)

アは誤り。

債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額及び違約金を定めるときは、それを合算して代金額の2割を超えてはならない(宅地建物取引業法38条1項)。本肢の手付金はその規制とは関係がないので、Aは、損害賠償の予定額を定める場合、上限を600万とすることができる。

イは正しい。

Aは、品質に関する契約不適合の存在を説明しており、買主も認識して契約しているのであるから、存在する当該不適合については契約不適合責任を負わないとする特約は、買主に不利な特約とは言えず、有効である。同法40条2項。

ウは誤り。

買主が賦払金の支払いを履行しないときには、Aは、30日以上の期間を定めて「書面」で支払いを催告しなければ、契約の解除又は期限未到来分の支払い請求はできない。同法42条1項。

エは正しい。

クーリング・オフ制度の適用がある場所で契約を締結した場合に、相手方に対してクーリング・オフをしない旨の合意を取り付ける行為は、当該制度の適用を不当に制限するものであるから適当ではない。解釈と運用の考え方。

正しいのはイとエの2つであり、正解は(2)である。

【問題2-44】　正　解　(3)

(1)は正しい。

ただし、この特例は、依頼者である借主からの報酬額が、借賃の1.1カ月分(居住用にあっては、原則として0.55カ月分)以内の場合に限る。また、この規定による報酬を受けるには、あらかじめ依頼者に説明と合意が必要である。報酬告示第九、第十。

(2)は正しい。

宅地建物取引業法46条4項。これに違反すると、標識の掲示義務違反や従業者名簿・取引帳簿の不備等と同様に、50万円以下の罰金に処せられる。同法83条。

(3)は誤りで、正解。

特に依頼者から依頼された特別の広告については、契約が不成立であったときでも、相当額を請求できる。報酬告示第九。その他の記述は正しい。

(4)は正しい。

報酬告示第二。

【問題2-45】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、保証金の供託をしていなければならない。履行確保法11条。

(2)は正しい。

超過額を取り戻すには、免許権者である甲県知事の承認を受けなければならない。同法16条、9条。

(3)は正しい。

この場合において、宅地建物取引業者は当該書面を交付したものとみなされる。同法15条、10条。

(4)は正しい。

この特約は無効である(品確法95条)。したがって、この場合でも、Aは、資力確保措置を講じる義務を負う。同法2条5項、11条1項、2項。