2026　宅地建物取引士受験セミナー　(18)

【問題2-36】

　宅地建物取引業者Aと宅地建物取引士Bについて、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

アAは、Bをして重要事項を説明させる義務を負うが、相手方が、売主、貸主及び宅地建物取引業者の場合、重要事項説明書を交付も説明も不要である。

イAは、重要事項説明書に代えて、Bに電磁的方法(Bの記名に代わる措置を講じたもの)により情報を提供することができる。ただし、相手方の書面による承諾が必要である。

ウAは、宅地又は建物の貸借の代理又は媒介における重要事項の説明に限り、一定の事項を満たして、テレビ会議等のITを活用することができる。

エA以下複数の宅建業者による共同媒介の場合、Aが代表して重要事項の説明をしてもよいが、協力して作成した重要事項説明書には全ての業者の宅地建物取引士の記名押印が必要である。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)四つ

【問題2-37】

　宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、重要事項説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

(1)Aは、建物の貸借の媒介を行う場合、新住宅市街地開発法に基づく制限で当該建物に係るものは説明しなければならないが、建築基準法の建蔽率や用途制限は説明不要である。

(2)Aは、建物の貸借の媒介を行う場合、その建物が宅地造成及び特定盛土等規制法第45条により指定された造成宅地防災区域内にあるときでも、その旨を説明する必要はない。

(3)Aは、建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の推進等に関する法律第5条1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。

(4)Aは、既存建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、建物状況調査(実施後1年又は2年を経過していないものに限る。)の実施の有無、及びこれを実施している場合はその結果の概要と設計図書などの書類の保存の状況を説明しなければならない。

【問題2-38】

　宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、重要事項説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

アAが建物の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請時期は重要事項として説明しなければならない。

イAが建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く)の売買の媒介を行う場合、当該建物が一定の耐震診断を受けていないときは、Aには耐震診断の実施が義務付けられている。

ウAが宅地の貸借の媒介を行う場合に、当該宅地について定期借地権(借地借家法22条)を設定しようとするときは、その旨を説明すれば、契約終了時における建物の取壊しに関する定めの内容は説明する必要がない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)なし

【問題2-39】

　宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法37条の規定により交付すべき書面(以下、「37条書面」という)等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)Aは、自ら貸主として借家契約をBと締結した場合、借賃の額、支払時期及び支払方法を記載した37条書面を作成し、契約成立後遅滞なくBに交付しなければならない。

(2)Aは、建物の売買契約の媒介を行った場合、代金について金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときは、当該あっせんの内容とあっせんにかかる金銭の貸借が成立しないときの措置を37条書面に記載しなければならない。

(3)Aは、自ら売主として建物の売買契約をBと締結した場合に、保全措置を講じずに買主Bから手付金を受領するときは、その旨を35条書面には記載するが、37条書面には記載する義務はない。

(4)Aは、自ら売主として既存建物の売買契約をBと締結した場合、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、AB双方が確認した事項がないときは、37条書面にその旨を記載する必要はない。

【問題2-40】

　宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法37条の規定により交付すべき書面(以下、「37条書面」という)等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)Aは、37条書面を交付すべき場合に、相手方の書面等による承諾を得て、37条書面に代え電磁的方法(宅地建物取引士の記名に代わる措置を講じた一定のもの)により提供できるが、承諾を得た場合でも、相手方から書面等で電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときには、電磁的方法による提供をしてはならない。

(2)Aは、37条書面を交付すべき場合に、あらかじめ相手方の承諾を得ていれば、契約の成立後における37条書面の交付(電磁的方法による代替は考慮しない)を省略できる。

(3)Aが建築工事完了前の建物の売買を媒介した場合に、37条書面を交付するときは、「当該建物を特定するために必要な表示」は重要事項の説明時に使用した図書を交付することにより行う。

(4)37条書面の作成・交付は宅地建物取引士でない者が行ってもよく、また、当該書面の作成・交付義務違反は50万円以下の罰金に処せられることがある。

【問題2-36】　正　解　(3)

アは誤り。

重要事項説明の対象者は買主や借主であり、売主、貸主はその対象ではない。ただし、宅地建物取引業者の場合、説明は不要であるが、重要事項説明書は交付しなければならない。宅地建物取引業法35条6項。

イは正しい。

承諾には書面が要求されている。この電磁的方法による提供により、宅地建物取引業者は、宅地建物取引士による書面交付を行ったものとみなされる。同法35条8項。

ウは誤り。

宅地又は建物の売買・交換又はその代理又は媒介の場合にも、一定に事項を満たす場合に限り、重要事項説明にテレビ会議等のITを活用することができる。解釈と運用。

エは誤り。

本肢の重要事項説明書には、全ての業者の記名が必要であるが、押印は不要である。記入ミスについては、A以外の宅建業者も責任を負う。同法35条1項。

誤っているのは、ア、ウ、エであり、正解は(3)である。

【問題2-37】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

建物の貸借で説明すべき「法令に基づく制限」は、本肢の新住宅市街地開発法、新都市基盤整備法、及び流通業務市街地の整備に関する法律に基づく制限の3つである。宅地建物取引業法35条1項2号。

(2)は誤り。

「宅地造成及び特定盛土等規制法第45条により指定された造成宅地防災区域内にあるとき、その旨」の説明は、宅地又は建物の8つの取引態様のすべておいて、説明すべき事項である。同施行規則16条の4の3。

(3)は誤り。

これは建物の売買又は交換の契約において説明すべき事項である。同施行規則16条の4の3。

(4)は誤り。

建物状況調査の実施の有無、実施している場合におけるその結果の概要は、売買と貸借に共通する説明事項である。しかし、書類の保存状況は貸借の場合には説明不要である。同施行規則16条の4の3。

【問題2-38】　正　解　(4)

アは誤り。

移転登記の申請時期は、法35条の重要説明事項ではない。契約成立後に交付する売買に関する37条書面の必要的記載事項とされている。同法37条1項5号参照。

イは誤り。

建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く)の売買や貸借の媒介を行う場合、当該建物が一定の耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない(同法35条1項14号、同施行規則16条の4の3)。しかし、宅建業者に耐震診断の実施を義務付けたものではない。

ウは誤り。

この場合は、借地借家法に基づく定期借地権である旨を説明する。また、定期借地権では、建物買取請求権が排除されるので、地上建物の取壊しに関する定めの内容も説明しなければならない。同法35条1項14号、同施行規則16条の4の3。

全て誤っており、正解は(4)である。

【問題2-39】　正　解　(3)

(1)は誤り。

自ら行う貸借は、宅地建物取引業の「取引」に該当しないので、宅地建物取引業法の適用はない。したがって、Aには37条書面の作成・交付義務はない。宅地建物取引業法37条2項。

(2)は誤り。

内容と金銭の貸借が成立しないときの措置を記載しなければならないのは35条書面である。37条書面には、金銭の貸借が成立しないときの措置のみ記載すればよい(任意的記載事項)。同法37条1項9号。

(3)は正しく、正解。

手付金等の保全措置について、35条書面には保全措置を講じるかどうか、講じる場合には措置の内容を記載する(同法35条14項10号)。しかし、37条書面では保全措置について記載する義務はない。

(4)は誤り。

既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者双方が確認した事項は、売買契約における必要的記載事項である。したがって、確認した事項がない場合は、ない旨を記載しなければならない。同法37条1項2号の2。

【問題2-40】　正　解　(2)

(1)は正しい。

相手方の書面等による承諾を得た場合でも、相手方から電磁的方法による提供は受けない旨の書面等による申出があったときは、電磁的方法による提供はできない。宅地建物取引業法37条4項。解釈と運用。

(2)は誤りで、正解。

あらかじめ交付相手の承諾を得ていても、交付を省略することはできない。同法37条1項。

(3)は正しい。

宅地建物を特定するために必要な表示について、書面で交付する際、工事完了前の建物については、重要事項の説明の時に使用した図書(工事仕様書など)を交付することにより行う。解釈と運用。

(4)は正しい。

同法83条。